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Maison à vendre

VilleSaint-Géry (46)
Surface258m²
Coût Total296 380€
Loyer Annuel24 071€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 258 m²
Prix au m² : 773,26 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Pas de cave

Maison d'habitation composée de 6 pièces dont 4 chambres, dépendance attenant composée de 3 pièces. Magnifique vue sur la vallée, un grand potentiel a exploité

Ville : Saint-Géry
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46330
Coordonnées : 44.492453, 1.565848
Total : 296 380€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 80 920€
Valeur du bien : 280 420€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 258m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2006€/mois
Loyer annuel estimé : 24071€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2520€/mois
Fourchette annuelle : 19161€ - 30240€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,87 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :389 804 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-190 304€ (-48.8%)
Marge achat-revente :93 424€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 447,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 533,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 852,32€
Coût de l'assurance :25 933,25€
Taxe foncière : 2 407,13€/an
Soit par mois : 200,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 005,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 258 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 258 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 920 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 320€
    Isolation des combles perdus: 258 m² × 40€/m² = 10320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 800€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 900€ = 28800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Géry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 071 €/an
Calcul : 2 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 931 €
Revenus locatifs : +24 071 €
Charges déductibles : -93 931 €
Résultat foncier Année 1 : -69 859 €(Déficit de 69 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 011 €/an
Revenus locatifs : +24 071 €
Charges déductibles : -13 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48459.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 071 €93 940 €9 576 €-69 869 €21 400 €48 469 €48 469 €
224 553 €12 761 €9 317 €11 791 €--36 677 €
325 044 €12 494 €9 049 €12 550 €--24 127 €
425 545 €12 218 €8 773 €13 327 €--10 801 €
526 056 €11 932 €8 488 €14 123 €---
626 577 €11 638 €8 193 €14 939 €---
727 108 €11 333 €7 889 €15 775 €---
827 650 €11 018 €7 574 €16 632 €---
928 203 €10 693 €7 249 €17 510 €---
1028 767 €10 357 €6 913 €18 410 €---
1129 343 €10 010 €6 566 €19 333 €---
1229 930 €9 651 €6 207 €20 278 €---
1330 528 €9 281 €5 837 €21 247 €---
1431 139 €8 898 €5 454 €22 241 €---
1531 762 €8 503 €5 058 €23 259 €---
1632 397 €8 094 €4 649 €24 303 €---
1733 045 €7 672 €4 227 €25 373 €---
1833 706 €7 235 €3 791 €26 470 €---
1934 380 €6 785 €3 340 €27 595 €---
2035 067 €6 319 €2 875 €28 748 €---
2135 769 €5 838 €2 393 €29 931 €---
2236 484 €5 341 €1 896 €31 143 €---
2337 214 €4 827 €1 383 €32 387 €---
2437 958 €4 297 €852 €33 661 €---
2538 717 €3 748 €304 €34 969 €---
TOTAL771 010 €304 884 €137 852 €466 126 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 055 €-6 420 €+11 475 €
2+5 055 €0 €+5 055 €
3+5 055 €0 €+5 055 €
4+5 055 €0 €+5 055 €
5+5 055 €+997 €+4 058 €
6+5 055 €+4 482 €+573 €
7+5 055 €+4 733 €+322 €
8+5 055 €+4 990 €+65 €
9+5 055 €+5 253 €-198 €
10+5 055 €+5 523 €-468 €
11+5 055 €+5 800 €-745 €
12+5 055 €+6 083 €-1 028 €
13+5 055 €+6 374 €-1 319 €
14+5 055 €+6 672 €-1 617 €
15+5 055 €+6 978 €-1 923 €
16+5 055 €+7 291 €-2 236 €
17+5 055 €+7 612 €-2 557 €
18+5 055 €+7 941 €-2 886 €
19+5 055 €+8 278 €-3 223 €
20+5 055 €+8 624 €-3 569 €
21+5 055 €+8 979 €-3 924 €
22+5 055 €+9 343 €-4 288 €
23+5 055 €+9 716 €-4 661 €
24+5 055 €+10 098 €-5 043 €
25+5 055 €+10 491 €-5 436 €
Total+126 375 €+139 838 €+-13 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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