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Maison à vendre

VilleChâteaudun (28)
Surface270m²
Coût Total271 680€
Loyer Annuel26 994€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+624€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 707,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon

Immeuble à fort potentiel 5 min de Châteaudun, emplacement stratégique avec excellente visibilité À seulement 5 minutes de Châteaudun, sur un axe très fréquenté offrant une visibilité optimale, découvrez cet immeuble de 270 m² proposant de nombreuses possibilités d'aménagement. Idéal pour un projet de restauration, la création d'un gîte, ou encore un immeuble de rapport avec plusieurs logements, ce bien rare offre un vaste potentiel grâce à ses volumes généreux et son terrain de 2 390 m². L'immeuble se compose notamment d'espaces dédiés à une activité de bar/restaurant, de plusieurs salles, d'une cuisine, de chambres froides et de zones de stockage. À l'étage, vous trouverez un grand séjour ainsi que quatre chambres, une salle de bain et un WC. Double vitrage, chauffage gaz de ville, assainissement tout à l'égout et garage complètent ce bien aux multiples atouts. Une opportunité idéale pour un investisseur ou un porteur de projet cherchant un emplacement stratégique et modulable. Prix : 191 000 € Taxe foncière : 2 200 € Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez votre agence JT Immobilier.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.077098, 1.323024
Total : 271 680€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 256 400€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2249€/mois
Loyer annuel estimé : 26994€/an
Fourchette totale : 1861€ - 2719€/mois
Fourchette annuelle : 22335€ - 32625€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :8.22% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 284,96 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 941 €
Prix d'achat :191 000 €
Décote à l'achat :-155 941€ (-44.9%)
Marge achat-revente :75 261€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 363,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :79,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 442,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 222,99€
Coût de l'assurance :23 772,00€
Taxe foncière : 2 200,00€/an
Soit par mois : 183,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 249,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 625,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :623,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système est efficace et conforme
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres : revêtement de sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 270 m²
Raison: Normes électriques - S'assurer que l'installation est sécurisée
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: Normes de plomberie - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 900€
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 70€/m² = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement système chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement fenêtres:20 400€
    Remplacement fenêtres: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Remplacement système chauffage, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 994 €/an
Calcul : 2 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 680 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 994 €
Revenus locatifs : +26 994 €
Charges déductibles : -77 994 €
Résultat foncier Année 1 : -51 001 €(Déficit de 51 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 594 €/an
Revenus locatifs : +26 994 €
Charges déductibles : -12 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29600.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 994 €78 003 €9 452 €-51 009 €21 400 €29 609 €29 609 €
227 534 €12 356 €9 205 €15 177 €--14 432 €
328 084 €12 101 €8 950 €15 984 €---
428 646 €11 836 €8 685 €16 811 €---
529 219 €11 561 €8 410 €17 658 €---
629 803 €11 277 €8 126 €18 527 €---
730 400 €10 983 €7 832 €19 417 €---
831 008 €10 678 €7 527 €20 330 €---
931 628 €10 362 €7 211 €21 266 €---
1032 260 €10 035 €6 884 €22 226 €---
1132 905 €9 696 €6 545 €23 210 €---
1233 564 €9 345 €6 194 €24 219 €---
1334 235 €8 981 €5 830 €25 254 €---
1434 920 €8 605 €5 454 €26 315 €---
1535 618 €8 215 €5 064 €27 403 €---
1636 330 €7 811 €4 660 €28 520 €---
1737 057 €7 392 €4 241 €29 665 €---
1837 798 €6 959 €3 808 €30 839 €---
1938 554 €6 510 €3 359 €32 044 €---
2039 325 €6 045 €2 894 €33 280 €---
2140 112 €5 563 €2 413 €34 548 €---
2240 914 €5 065 €1 914 €35 849 €---
2341 732 €4 548 €1 397 €37 184 €---
2442 567 €4 013 €862 €38 554 €---
2543 418 €3 459 €308 €39 960 €---
TOTAL864 624 €281 395 €137 223 €583 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 583 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 669 €-6 420 €+12 089 €
2+5 669 €0 €+5 669 €
3+5 669 €+466 €+5 203 €
4+5 669 €+5 043 €+626 €
5+5 669 €+5 297 €+372 €
6+5 669 €+5 558 €+111 €
7+5 669 €+5 825 €-156 €
8+5 669 €+6 099 €-430 €
9+5 669 €+6 380 €-711 €
10+5 669 €+6 668 €-999 €
11+5 669 €+6 963 €-1 294 €
12+5 669 €+7 266 €-1 597 €
13+5 669 €+7 576 €-1 907 €
14+5 669 €+7 894 €-2 225 €
15+5 669 €+8 221 €-2 552 €
16+5 669 €+8 556 €-2 887 €
17+5 669 €+8 899 €-3 230 €
18+5 669 €+9 252 €-3 583 €
19+5 669 €+9 613 €-3 944 €
20+5 669 €+9 984 €-4 315 €
21+5 669 €+10 364 €-4 695 €
22+5 669 €+10 755 €-5 086 €
23+5 669 €+11 155 €-5 486 €
24+5 669 €+11 566 €-5 897 €
25+5 669 €+11 988 €-6 319 €
Total+141 725 €+174 969 €+-33 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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