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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface78m²
Coût Total161 574€
Loyer Annuel13 488€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 328 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 606,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - T3 - BORDEAUX Lac

Bordeaux, Avenue Laroque, dans une résidence constituée de 92 lots principaux, lumineux appartement T3 de 78,48 m², comprenant un séjour, 2 chambres, une cuisine, une salle d'eau et WC.

Eligible au PTZ et frais de notaire réduits.

Redevance mensuelle : 117,72€ Frais de copropriété estimés : 2 880 €/an

Dispositif de vente en Bail Réel Solidaire (BRS) soumis à des plafonds de ressources. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale), le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Pour tout renseignement, contact : Monsieur Nicolas SALIN au [Coordonnées masquées] – mail : [Coordonnées masquées] – *** Référence annonce : 043780 Date de réalisation du diagnostic : 02/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.891220, -0.564315
Total : 161 574€
Prix d'acquisition : 125 328€
Travaux : 26 220€
Valeur du bien : 151 548€
Frais de notaire : 10 026€
Coût estimé : 10 026€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13488€/an
Fourchette totale : 823€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 9879€ - 18416€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 935,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 967 €
Prix d'achat :125 328 €
Décote à l'achat :-25 639€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-10 607€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 574€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 836,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 151,33€
Coût de l'assurance :14 137,72€
Taxe foncière : 1 348,83€/an
Soit par mois : 112,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 117,72€/mois
Soit par an : 1 412,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 124,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo). Réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais simple, électroménager absent.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC. Carrelage murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres. Peinture murs et plafonds. Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage). Menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 220 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 520€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 170€/m² = 1020€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1800€/m² = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 20 m² × 45€/m² = 900€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 300€/chambre × 2 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 488 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 574 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 349 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 413 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 762 €
Revenus locatifs : +13 488 €
Charges déductibles : -34 762 €
Résultat foncier Année 1 : -21 274 €(Déficit de 21 274 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 542 €/an
Revenus locatifs : +13 488 €
Charges déductibles : -8 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10573.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 328 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 463 €(65% de 125 328 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 962 €/an
Calcul : 81 463 € × 3,636% = 2 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 488 €34 767 €5 220 €-21 279 €10 700 €10 579 €10 579 €
213 758 €8 406 €5 079 €5 352 €--5 227 €
314 033 €8 260 €4 933 €5 773 €---
414 314 €8 110 €4 783 €6 204 €---
514 600 €7 954 €4 627 €6 646 €---
614 892 €7 794 €4 467 €7 099 €---
715 190 €7 628 €4 301 €7 563 €---
815 494 €7 456 €4 129 €8 038 €---
915 804 €7 279 €3 952 €8 525 €---
1016 120 €7 096 €3 769 €9 024 €---
1116 442 €6 906 €3 579 €9 536 €---
1216 771 €6 711 €3 384 €10 060 €---
1317 106 €6 509 €3 182 €10 598 €---
1417 449 €6 300 €2 973 €11 148 €---
1517 798 €6 084 €2 757 €11 713 €---
1618 153 €5 862 €2 535 €12 292 €---
1718 517 €5 632 €2 305 €12 885 €---
1818 887 €5 394 €2 067 €13 493 €---
1919 265 €5 148 €1 821 €14 117 €---
2019 650 €4 894 €1 567 €14 756 €---
2120 043 €4 632 €1 305 €15 411 €---
2220 444 €4 361 €1 034 €16 083 €---
2320 853 €4 081 €754 €16 772 €---
2421 270 €3 791 €465 €17 478 €---
2521 695 €3 493 €166 €18 202 €---
TOTAL432 034 €184 546 €75 151 €247 488 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 488 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 833 €-3 210 €+6 043 €
2+2 833 €0 €+2 833 €
3+2 833 €+164 €+2 669 €
4+2 833 €+1 861 €+972 €
5+2 833 €+1 994 €+839 €
6+2 833 €+2 130 €+703 €
7+2 833 €+2 269 €+564 €
8+2 833 €+2 411 €+422 €
9+2 833 €+2 558 €+275 €
10+2 833 €+2 707 €+126 €
11+2 833 €+2 861 €-28 €
12+2 833 €+3 018 €-185 €
13+2 833 €+3 179 €-346 €
14+2 833 €+3 345 €-512 €
15+2 833 €+3 514 €-681 €
16+2 833 €+3 688 €-855 €
17+2 833 €+3 866 €-1 033 €
18+2 833 €+4 048 €-1 215 €
19+2 833 €+4 235 €-1 402 €
20+2 833 €+4 427 €-1 594 €
21+2 833 €+4 623 €-1 790 €
22+2 833 €+4 825 €-1 992 €
23+2 833 €+5 032 €-2 199 €
24+2 833 €+5 243 €-2 410 €
25+2 833 €+5 461 €-2 628 €
Total+70 825 €+74 247 €+-3 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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