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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface78m²
Coût Total90 240€
Loyer Annuel8 280€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

T4 de 78m² - HAUTS DE JACQUARD Dans un environnement calme, proche des transports, des écoles et accès autoroutiers. Cuisine indépendante avec cellier Séjour 3 chambres 1 SDB, 1 WC séparé Parking collectif + cave Chauffage collectif au gaz Simple vitrage Idéal pour investissement locatif ou primo-accédant Travaux à prévoir Charges de co-propriété (chauffage, eau chaude, entretien) : 190€/mois Taxe foncière : 1062€ DPE F Djaid TOUMI - O6 62 36 52 88 toumi.djaid@century21.fr Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2530.0 € et 3220.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-seux-st-etienne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.443614, 4.371500
Total : 90 240€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8280€/an
Fourchette totale : 512€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 11163€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,65 €/m²
Basé sur :419 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 163 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-8 163€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-4 077€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 288,81€
Coût de l'assurance :7 896,00€
Taxe foncière : 1 062,00€/an
Soit par mois : 88,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 777 €
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -12 777 €
Résultat foncier Année 1 : -4 497 €(Déficit de 4 497 €)
Imputable sur revenu global : 4 497 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 777 €/an
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -6 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 503 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 280 €12 780 €3 122 €-4 500 €4 500 €--
28 446 €6 698 €3 040 €1 748 €---
38 614 €6 613 €2 955 €2 001 €---
48 787 €6 525 €2 868 €2 261 €---
58 962 €6 435 €2 777 €2 528 €---
69 142 €6 341 €2 683 €2 801 €---
79 325 €6 243 €2 585 €3 081 €---
89 511 €6 142 €2 484 €3 369 €---
99 701 €6 038 €2 380 €3 663 €---
109 895 €5 930 €2 272 €3 966 €---
1110 093 €5 818 €2 160 €4 276 €---
1210 295 €5 702 €2 044 €4 593 €---
1310 501 €5 582 €1 924 €4 919 €---
1410 711 €5 457 €1 799 €5 254 €---
1510 925 €5 328 €1 670 €5 597 €---
1611 144 €5 195 €1 537 €5 949 €---
1711 367 €5 057 €1 399 €6 310 €---
1811 594 €4 914 €1 256 €6 680 €---
1911 826 €4 766 €1 108 €7 060 €---
2012 062 €4 612 €954 €7 450 €---
2112 304 €4 453 €795 €7 850 €---
2212 550 €4 289 €631 €8 261 €---
2312 801 €4 118 €461 €8 682 €---
2413 057 €3 942 €284 €9 115 €---
2513 318 €3 759 €101 €9 559 €---
TOTAL265 209 €142 735 €45 289 €122 474 €4 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 350 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-1 350 €+3 089 €
2+1 739 €+524 €+1 215 €
3+1 739 €+600 €+1 139 €
4+1 739 €+678 €+1 061 €
5+1 739 €+758 €+981 €
6+1 739 €+840 €+899 €
7+1 739 €+924 €+815 €
8+1 739 €+1 011 €+728 €
9+1 739 €+1 099 €+640 €
10+1 739 €+1 190 €+549 €
11+1 739 €+1 283 €+456 €
12+1 739 €+1 378 €+361 €
13+1 739 €+1 476 €+263 €
14+1 739 €+1 576 €+163 €
15+1 739 €+1 679 €+60 €
16+1 739 €+1 785 €-46 €
17+1 739 €+1 893 €-154 €
18+1 739 €+2 004 €-265 €
19+1 739 €+2 118 €-379 €
20+1 739 €+2 235 €-496 €
21+1 739 €+2 355 €-616 €
22+1 739 €+2 478 €-739 €
23+1 739 €+2 605 €-866 €
24+1 739 €+2 734 €-995 €
25+1 739 €+2 868 €-1 129 €
Total+43 475 €+36 742 €+6 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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