Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLorient (56)
Surface81m²
Coût Total180 700€
Loyer Annuel14 176€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 641,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étages, 1 chambre, Pas de cave

L'agence Foncia Achat / Vente de LORIENT vous propose le bien immobilier ci-dessous :

Local commercial de 76m2 divisé en un local et un appartement. Le local se compose d'un espace bureau et d'un espace mezzanine qui donne sur la rue. L'appartement donne côté cour et se compose d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau et à l'étage une mezzanine avec une chambre.

Le local commercial est loué 407 euros charges comprises et l'appartement 520 euros charges comprises.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.756565, -3.371098
Total : 180 700€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 37 060€
Valeur du bien : 170 060€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.58€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1181€/mois
Loyer annuel estimé : 14176€/an
Fourchette totale : 967€ - 1444€/mois
Fourchette annuelle : 11600€ - 17326€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :481 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 500 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-69 500€ (-34.3%)
Marge achat-revente :21 800€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 047,22€
Coût de l'assurance :15 811,25€
Taxe foncière : 1 417,64€/an
Soit par mois : 118,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 181,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 2 salons (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 060 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:640€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 80€/m² = 640€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 176 €/an
Calcul : 1 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 418 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 442 €
Revenus locatifs : +14 176 €
Charges déductibles : -45 442 €
Résultat foncier Année 1 : -31 266 €(Déficit de 31 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 382 €/an
Revenus locatifs : +14 176 €
Charges déductibles : -8 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9866.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 176 €45 448 €5 838 €-31 272 €21 400 €9 872 €9 872 €
214 460 €8 230 €5 680 €6 229 €--3 642 €
314 749 €8 067 €5 517 €6 682 €---
415 044 €7 899 €5 349 €7 145 €---
515 345 €7 725 €5 175 €7 620 €---
615 652 €7 545 €4 995 €8 106 €---
715 965 €7 360 €4 810 €8 605 €---
816 284 €7 168 €4 618 €9 116 €---
916 610 €6 970 €4 419 €9 640 €---
1016 942 €6 765 €4 215 €10 177 €---
1117 281 €6 553 €4 003 €10 728 €---
1217 627 €6 334 €3 784 €11 292 €---
1317 979 €6 109 €3 558 €11 870 €---
1418 339 €5 875 €3 325 €12 463 €---
1518 705 €5 634 €3 084 €13 071 €---
1619 080 €5 385 €2 835 €13 695 €---
1719 461 €5 127 €2 577 €14 334 €---
1819 850 €4 861 €2 311 €14 989 €---
1920 247 €4 587 €2 037 €15 661 €---
2020 652 €4 303 €1 753 €16 350 €---
2121 065 €4 009 €1 459 €17 056 €---
2221 487 €3 706 €1 156 €17 780 €---
2321 916 €3 393 €843 €18 523 €---
2422 355 €3 070 €519 €19 285 €---
2522 802 €2 735 €185 €20 066 €---
TOTAL454 073 €184 859 €84 047 €269 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 977 €-6 420 €+9 397 €
2+2 977 €0 €+2 977 €
3+2 977 €+912 €+2 065 €
4+2 977 €+2 143 €+834 €
5+2 977 €+2 286 €+691 €
6+2 977 €+2 432 €+545 €
7+2 977 €+2 582 €+395 €
8+2 977 €+2 735 €+242 €
9+2 977 €+2 892 €+85 €
10+2 977 €+3 053 €-76 €
11+2 977 €+3 218 €-241 €
12+2 977 €+3 388 €-411 €
13+2 977 €+3 561 €-584 €
14+2 977 €+3 739 €-762 €
15+2 977 €+3 921 €-944 €
16+2 977 €+4 108 €-1 131 €
17+2 977 €+4 300 €-1 323 €
18+2 977 €+4 497 €-1 520 €
19+2 977 €+4 698 €-1 721 €
20+2 977 €+4 905 €-1 928 €
21+2 977 €+5 117 €-2 140 €
22+2 977 €+5 334 €-2 357 €
23+2 977 €+5 557 €-2 580 €
24+2 977 €+5 786 €-2 809 €
25+2 977 €+6 020 €-3 043 €
Total+74 425 €+80 764 €+-6 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →