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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleSegré (49)
Surface66
Coût Total129 364
Loyer Annuel6 734
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 420 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 248,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m² - Appartement 3 pièces 66 m²

Julie CHOLLEY vous propose en EXCLUSIVITE cet appartement à finir de rénover.

Vous pourrez bénéficier de 2 chambres, d'une salle d'eau, de wc, et d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte donnant sur la terrasse.

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Surface : 66 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/12/2025

Consommation énergie primaire : 409 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 610 € et 4 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Segré
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49500
Coordonnées : 47.682291, -0.874918
Total : 129 364
Prix d'acquisition : 82 420
Travaux : 40 350
Valeur du bien : 122 770
Frais de notaire : 6 594
Coût estimé : 6 594
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6734€/an
Fourchette totale : 437€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5241€ - 8652€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 362,35 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 915
Prix d'achat :82 420
Décote à l'achat :-7 495 (-8.3%)
Marge achat-revente :-39 449€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 364
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 669,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 815,94
Coût de l'assurance :9 702,30
Taxe foncière : 673,40€/an
Soit par mois : 56,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique de 409 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et rénovation des murs et sols
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 350(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2000€ = 4200€
  • Salon:2 250
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Segré (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 364 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 690
Revenus locatifs : +6 734
Charges déductibles : -45 690
Résultat foncier Année 1 : -38 956(Déficit de 38 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 556
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 340 €/an
Revenus locatifs : +6 734
Charges déductibles : -5 340
Résultat foncier Années 2+ : 1 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17555.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 420
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 573(65% de 82 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 948 €/an
Calcul : 53 573 € × 3,636% = 1 948
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 73445 6944 282-38 96021 400 €17 560 €17 560 €
26 8695 2294 1681 639--15 921 €
37 0065 1114 0501 895--14 026 €
47 1464 9893 9272 158--11 868 €
57 2894 8623 8012 427--9 441 €
67 4354 7313 6702 704--6 737 €
77 5844 5963 5342 988--3 750 €
87 7354 4563 3943 279--470 €
97 8904 3113 2503 579---
108 0484 1623 1003 886---
118 2094 0072 9464 202---
128 3733 8472 7864 526---
138 5403 6822 6204 859---
148 7113 5112 4495 200---
158 8853 3342 2725 551---
169 0633 1512 0895 912---
179 2442 9621 9006 282---
189 4292 7661 7056 663---
199 6182 5641 5037 054---
209 8102 3551 2947 455---
2110 0062 1391 0787 867---
2210 2061 9168548 291---
2310 4111 6856238 726---
2410 6191 4463849 173---
2510 8311 1981379 633---
TOTAL215 691128 70361 81686 98821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 988
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414-6 420+7 834
2+1 4140+1 414
3+1 4140+1 414
4+1 4140+1 414
5+1 4140+1 414
6+1 4140+1 414
7+1 4140+1 414
8+1 4140+1 414
9+1 414+932+482
10+1 414+1 166+248
11+1 414+1 260+154
12+1 414+1 358+56
13+1 414+1 458-44
14+1 414+1 560-146
15+1 414+1 665-251
16+1 414+1 774-360
17+1 414+1 885-471
18+1 414+1 999-585
19+1 414+2 116-702
20+1 414+2 236-822
21+1 414+2 360-946
22+1 414+2 487-1 073
23+1 414+2 618-1 204
24+1 414+2 752-1 338
25+1 414+2 890-1 476
Total+35 350+26 096+9 254
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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