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Maison - 10 pièce(s) - 260 m²

Bien expiré
VilleValence-sur-Baïse (32)
Surface260m²
Coût Total322 160€
Loyer Annuel22 716€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 892,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre Maison familiale de 260 m² avec piscine, garages et jardin, à Valence-Sur-Baïse Située à Valence-Sur-Baïse, cette spacieuse maison de 10 pièces, entourée d'un parc paysager de 7 790 m², à proximité immédiate de toutes les commodités accessibles à pied. L'entrée de la maison s'ouvre sur un hall accueillant qui mène à une vaste pièce de vie de 59 m², baignée de lumière et agrémentée d'un insert. La cuisine, aménagée et équipée, offre une superficie de 23 m² et dispose d'un four à pain traditionnel. Un cellier complète cet espace. De cette pièce de vie, vous accédez à un balcon de 26 m² qui offre une vue dégagée sur la campagne environnante. La partie nuit du premier étage se compose de quatre chambres, de tailles variées (10 à 18 m²), toutes lumineuses et dotées d'un accès direct au balcon. Elles sont desservies par une salle de bain et des WC séparés. Le niveau inférieur de la maison, qui peut être complètement indépendant, dispose de deux chambres supplémentaires et de deux pièces spacieuses (actuellement aménagées en bureau et salle de jeux). Ce niveau comprend également une salle d'eau et des WC séparés, offrant un bel espace pour accueillir famille ou invités. Le reste de la maison comprend un atelier de 7 m², une buanderie de 30 m² et une cave à vin climatisée. Le parc arboré, offre plusieurs installations. Vous y trouverez deux garages, ainsi qu'une piscine avec son pool house. Un terrain de tennis, à rénover selon vos envies, complète l'ensemble. Cette propriété allie confort, espace et proximité des commerces et services, offrant une qualité de vie incomparable.

Surface terrain : 7790 Année de construction : 1965 Chauffage : Individuel Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : Simple et double vitrage Numéro de mandat : 899

Ville : Valence-sur-Baïse
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32310
Total : 322 160€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 71 600€
Valeur du bien : 303 600€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1893€/mois
Loyer annuel estimé : 22716€/an
Fourchette totale : 1495€ - 2397€/mois
Fourchette annuelle : 17943€ - 28759€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :93,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 706,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 682,67€
Coût de l'assurance :28 189,00€
Taxe foncière : 2 271,65€/an
Soit par mois : 189,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 893,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1965, souvent associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rénovation dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement dans les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 600€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 60€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-sur-Baïse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 716 €/an
Calcul : 1 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 133 €
Revenus locatifs : +22 716 €
Charges déductibles : -86 133 €
Résultat foncier Année 1 : -63 417 €(Déficit de 63 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 533 €/an
Revenus locatifs : +22 716 €
Charges déductibles : -14 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42016.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 716 €86 144 €11 145 €-63 427 €21 400 €42 027 €42 027 €
223 171 €14 252 €10 853 €8 919 €--33 109 €
323 634 €13 950 €10 550 €9 685 €--23 424 €
424 107 €13 637 €10 237 €10 470 €--12 954 €
524 589 €13 312 €9 913 €11 277 €--1 677 €
625 081 €12 977 €9 577 €12 104 €---
725 582 €12 629 €9 230 €12 954 €---
826 094 €12 269 €8 870 €13 825 €---
926 616 €11 896 €8 497 €14 720 €---
1027 148 €11 510 €8 110 €15 639 €---
1127 691 €11 110 €7 711 €16 582 €---
1228 245 €10 696 €7 296 €17 549 €---
1328 810 €10 267 €6 868 €18 543 €---
1429 386 €9 823 €6 424 €19 563 €---
1529 974 €9 363 €5 964 €20 611 €---
1630 573 €8 887 €5 487 €21 687 €---
1731 185 €8 393 €4 994 €22 791 €---
1831 809 €7 883 €4 483 €23 926 €---
1932 445 €7 354 €3 955 €25 091 €---
2033 094 €6 806 €3 407 €26 288 €---
2133 756 €6 239 €2 840 €27 517 €---
2234 431 €5 652 €2 252 €28 779 €---
2335 119 €5 043 €1 644 €30 076 €---
2435 822 €4 413 €1 014 €31 408 €---
2536 538 €3 761 €362 €32 777 €---
TOTAL727 616 €318 263 €161 683 €409 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 770 €-6 420 €+11 190 €
2+4 770 €0 €+4 770 €
3+4 770 €0 €+4 770 €
4+4 770 €0 €+4 770 €
5+4 770 €0 €+4 770 €
6+4 770 €+3 128 €+1 642 €
7+4 770 €+3 886 €+884 €
8+4 770 €+4 148 €+622 €
9+4 770 €+4 416 €+354 €
10+4 770 €+4 692 €+78 €
11+4 770 €+4 974 €-204 €
12+4 770 €+5 265 €-495 €
13+4 770 €+5 563 €-793 €
14+4 770 €+5 869 €-1 099 €
15+4 770 €+6 183 €-1 413 €
16+4 770 €+6 506 €-1 736 €
17+4 770 €+6 837 €-2 067 €
18+4 770 €+7 178 €-2 408 €
19+4 770 €+7 527 €-2 757 €
20+4 770 €+7 886 €-3 116 €
21+4 770 €+8 255 €-3 485 €
22+4 770 €+8 634 €-3 864 €
23+4 770 €+9 023 €-4 253 €
24+4 770 €+9 422 €-4 652 €
25+4 770 €+9 833 €-5 063 €
Total+119 250 €+122 806 €+-3 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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