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Maison - 10 pièce(s) - 260 m²

Bien expiré
VilleValence-sur-Baïse (32)
Surface260
Coût Total322 160
Loyer Annuel22 716
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 892,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre Maison familiale de 260 m² avec piscine, garages et jardin, à Valence-Sur-Baïse Située à Valence-Sur-Baïse, cette spacieuse maison de 10 pièces, entourée d'un parc paysager de 7 790 m², à proximité immédiate de toutes les commodités accessibles à pied. L'entrée de la maison s'ouvre sur un hall accueillant qui mène à une vaste pièce de vie de 59 m², baignée de lumière et agrémentée d'un insert. La cuisine, aménagée et équipée, offre une superficie de 23 m² et dispose d'un four à pain traditionnel. Un cellier complète cet espace. De cette pièce de vie, vous accédez à un balcon de 26 m² qui offre une vue dégagée sur la campagne environnante. La partie nuit du premier étage se compose de quatre chambres, de tailles variées (10 à 18 m²), toutes lumineuses et dotées d'un accès direct au balcon. Elles sont desservies par une salle de bain et des WC séparés. Le niveau inférieur de la maison, qui peut être complètement indépendant, dispose de deux chambres supplémentaires et de deux pièces spacieuses (actuellement aménagées en bureau et salle de jeux). Ce niveau comprend également une salle d'eau et des WC séparés, offrant un bel espace pour accueillir famille ou invités. Le reste de la maison comprend un atelier de 7 m², une buanderie de 30 m² et une cave à vin climatisée. Le parc arboré, offre plusieurs installations. Vous y trouverez deux garages, ainsi qu'une piscine avec son pool house. Un terrain de tennis, à rénover selon vos envies, complète l'ensemble. Cette propriété allie confort, espace et proximité des commerces et services, offrant une qualité de vie incomparable.

Surface terrain : 7790 Année de construction : 1965 Chauffage : Individuel Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : Simple et double vitrage Numéro de mandat : 899

Ville : Valence-sur-Baïse
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32310
Total : 322 160
Prix d'acquisition : 232 000
Travaux : 71 600
Valeur du bien : 303 600
Frais de notaire : 18 560
Coût estimé : 18 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1893€/mois
Loyer annuel estimé : 22716€/an
Fourchette totale : 1495€ - 2397€/mois
Fourchette annuelle : 17943€ - 28759€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :93,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 706,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 682,67
Coût de l'assurance :28 189,00
Taxe foncière : 2 271,65€/an
Soit par mois : 189,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 893,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1965, souvent associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rénovation dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement dans les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 600
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 60€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-sur-Baïse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 716 €/an
Calcul : 1 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 160 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 133
Revenus locatifs : +22 716
Charges déductibles : -86 133
Résultat foncier Année 1 : -63 417(Déficit de 63 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 533 €/an
Revenus locatifs : +22 716
Charges déductibles : -14 533
Résultat foncier Années 2+ : 8 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42016.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 71686 14411 145-63 42721 400 €42 027 €42 027 €
223 17114 25210 8538 919--33 109 €
323 63413 95010 5509 685--23 424 €
424 10713 63710 23710 470--12 954 €
524 58913 3129 91311 277--1 677 €
625 08112 9779 57712 104---
725 58212 6299 23012 954---
826 09412 2698 87013 825---
926 61611 8968 49714 720---
1027 14811 5108 11015 639---
1127 69111 1107 71116 582---
1228 24510 6967 29617 549---
1328 81010 2676 86818 543---
1429 3869 8236 42419 563---
1529 9749 3635 96420 611---
1630 5738 8875 48721 687---
1731 1858 3934 99422 791---
1831 8097 8834 48323 926---
1932 4457 3543 95525 091---
2033 0946 8063 40726 288---
2133 7566 2392 84027 517---
2234 4315 6522 25228 779---
2335 1195 0431 64430 076---
2435 8224 4131 01431 408---
2536 5383 76136232 777---
TOTAL727 616318 263161 683409 35321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 770-6 420+11 190
2+4 7700+4 770
3+4 7700+4 770
4+4 7700+4 770
5+4 7700+4 770
6+4 770+3 128+1 642
7+4 770+3 886+884
8+4 770+4 148+622
9+4 770+4 416+354
10+4 770+4 692+78
11+4 770+4 974-204
12+4 770+5 265-495
13+4 770+5 563-793
14+4 770+5 869-1 099
15+4 770+6 183-1 413
16+4 770+6 506-1 736
17+4 770+6 837-2 067
18+4 770+7 178-2 408
19+4 770+7 527-2 757
20+4 770+7 886-3 116
21+4 770+8 255-3 485
22+4 770+8 634-3 864
23+4 770+9 023-4 253
24+4 770+9 422-4 652
25+4 770+9 833-5 063
Total+119 250+122 806+-3 556
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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