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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface305m²
Coût Total835 660€
Loyer Annuel68 728€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+841€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 682 000 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 2 236,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 54 m²), 5 chambres, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Piscine, Pas de balcon

Limite Villiers sur marne - Notre Agence BONNEFOI IMMOBILIER, vous propose ce pavillon des années 70. Il offre une surface de plus de 300m² habitables, répartis sur 3 niveaux. Au rez-de-jardin avec accès indépendant, 3 grandes chambres dont une avec salle d'eau privée, une salle de bains, des toilettes, une buanderie et une pièce de stockage. Au 1er étage une entrée avec rangements, 2 chambres, un espace de vie traversant de plus de 63m² avec cheminée donnant accès sur la terrasse exposée OUEST. Au 2ème étage une pièce de plus de 80m² actuellement aménagée en salle de jeux/cinéma avec bar, salle de bains avec douche, baignoire et toilettes. Terrain d'environ 498m² avec Piscine Desjoyaux exposée SUD - OUEST. Garage et Atelier extérieur. DPE E 284 - GES 60 E Consommation annuelle estimée entre 7980 € et 10850 € REF 677 - N'hésitez pas à nous contacter ou et demandez Jessica BONNEFOI Votre Agence BONNEFOI IMMOBILIER -

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.814676, 2.542654
Total : 835 660€
Prix d'acquisition : 682 000€
Travaux : 99 100€
Valeur du bien : 781 100€
Frais de notaire : 54 560€
Coût estimé : 54 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305m²
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 5727€/mois
Loyer annuel estimé : 68728€/an
Fourchette totale : 4077€ - 8045€/mois
Fourchette annuelle : 48930€ - 96538€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :835 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 076,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :236,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 313,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :387 356,77€
Coût de l'assurance :71 031,10€
Taxe foncière : 6 872,84€/an
Soit par mois : 572,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 727,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 886,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :841,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 305 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 100 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 300€
    Isolation combles: 305 m² × 60€/m² = 18300€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (inclut installation)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 800€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 600€ = 22800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (inclut installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 68 728 €/an
Calcul : 5 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 835 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 841 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 135 703 €
Revenus locatifs : +68 728 €
Charges déductibles : -135 703 €
Résultat foncier Année 1 : -66 975 €(Déficit de 66 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 603 €/an
Revenus locatifs : +68 728 €
Charges déductibles : -36 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45574.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 682 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 443 300 €(65% de 682 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 120 €/an
Calcul : 443 300 € × 3,636% = 16 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
168 728 €135 730 €26 916 €-67 001 €21 400 €45 601 €45 601 €
270 103 €35 902 €26 187 €34 201 €--11 400 €
371 505 €35 149 €25 435 €36 356 €---
472 935 €34 372 €24 658 €38 563 €---
574 394 €33 569 €23 855 €40 825 €---
675 882 €32 740 €23 026 €43 142 €---
777 399 €31 883 €22 169 €45 516 €---
878 947 €30 998 €21 284 €47 950 €---
980 526 €30 083 €20 369 €50 443 €---
1082 137 €29 138 €19 424 €52 999 €---
1183 780 €28 162 €18 448 €55 617 €---
1285 455 €27 154 €17 440 €58 301 €---
1387 164 €26 112 €16 398 €61 052 €---
1488 907 €25 036 €15 322 €63 872 €---
1590 686 €23 924 €14 210 €66 762 €---
1692 499 €22 775 €13 061 €69 724 €---
1794 349 €21 589 €11 875 €72 761 €---
1896 236 €20 363 €10 649 €75 874 €---
1998 161 €19 096 €9 382 €79 065 €---
20100 124 €17 788 €8 074 €82 336 €---
21102 127 €16 436 €6 722 €85 691 €---
22104 169 €15 040 €5 326 €89 130 €---
23106 253 €13 597 €3 883 €92 656 €---
24108 378 €12 107 €2 393 €96 271 €---
25110 545 €10 567 €853 €99 978 €---
TOTAL2 201 391 €729 309 €387 357 €1 472 082 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 472 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 68 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 433 €-6 420 €+20 853 €
2+14 433 €0 €+14 433 €
3+14 433 €+7 487 €+6 946 €
4+14 433 €+11 569 €+2 864 €
5+14 433 €+12 247 €+2 186 €
6+14 433 €+12 943 €+1 490 €
7+14 433 €+13 655 €+778 €
8+14 433 €+14 385 €+48 €
9+14 433 €+15 133 €-700 €
10+14 433 €+15 900 €-1 467 €
11+14 433 €+16 685 €-2 252 €
12+14 433 €+17 490 €-3 057 €
13+14 433 €+18 316 €-3 883 €
14+14 433 €+19 162 €-4 729 €
15+14 433 €+20 029 €-5 596 €
16+14 433 €+20 917 €-6 484 €
17+14 433 €+21 828 €-7 395 €
18+14 433 €+22 762 €-8 329 €
19+14 433 €+23 719 €-9 286 €
20+14 433 €+24 701 €-10 268 €
21+14 433 €+25 707 €-11 274 €
22+14 433 €+26 739 €-12 306 €
23+14 433 €+27 797 €-13 364 €
24+14 433 €+28 881 €-14 448 €
25+14 433 €+29 993 €-15 560 €
Total+360 825 €+441 625 €+-80 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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