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Appartement Givors 2 pièce(s) 42 m2

Bien expiré
VilleGivors (69)
Surface41m²
Coût Total91 200€
Loyer Annuel6 567€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 756,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 41 m², 2 pièces

Dernier Étage - Appartement T2 En vente : venez découvrir cet appartement T2, de 41,67 m², dans la petite ville de Givors (69700). Il se situe au 3e et dernier étage, sans assesseur. Cet appartement s'organise comme suit : une chambre, une cuisine et une salle d'eau. Un chauffage convecteur individuel est installé dans l'appartement. Il fonctionne à l'électricité. L'intérieur de l'appartement est en bon état. Des travaux de rénovation énergétique sont potentiellement à prévoir. L'appartement se trouve dans la commune de Givors. Il y a tous les types d'établissements scolaires (de la maternelle au lycée) à moins de 10 minutes de l'appartement. Niveau transports, on trouve une gare à quelques pas du bien. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur un théâtre et un cinéma à moins de 10 minutes. Il y a également un bureau de poste et de nombreux restaurants. Enfin 4 marchés animent le quartier. Envie d'en savoir plus sur cet appartement à vendre ? Prenez contact avec votre agence Laforêt Cabinet Mermet Givors. Copropriété de 5 lots. Charges annuelles : 200 euros.

Ville : Givors
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69700
Coordonnées : 45.586030, 4.771660
Total : 91 200€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 13 440€
Valeur du bien : 85 440€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 13.35€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 16.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6567€/an
Fourchette totale : 435€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5226€ - 8253€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,71 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 558 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-558€ (-0.8%)
Marge achat-revente :-18 642€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 770,61€
Coût de l'assurance :7 980,00€
Taxe foncière : 656,71€/an
Soit par mois : 54,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 547,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 440 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambre - Peinture:480€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain - Peinture:480€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Givors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 567 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 768 €
Revenus locatifs : +6 567 €
Charges déductibles : -17 768 €
Résultat foncier Année 1 : -11 201 €(Déficit de 11 201 €)
Imputable sur revenu global : 11 201 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 328 €/an
Revenus locatifs : +6 567 €
Charges déductibles : -4 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 239 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 567 €17 771 €3 155 €-11 204 €11 204 €--
26 698 €4 248 €3 072 €2 450 €---
36 832 €4 163 €2 987 €2 670 €---
46 969 €4 074 €2 898 €2 895 €---
57 108 €3 982 €2 806 €3 126 €---
67 251 €3 887 €2 711 €3 363 €---
77 396 €3 789 €2 613 €3 607 €---
87 544 €3 687 €2 511 €3 857 €---
97 694 €3 581 €2 405 €4 113 €---
107 848 €3 472 €2 296 €4 376 €---
118 005 €3 359 €2 183 €4 647 €---
128 165 €3 241 €2 066 €4 924 €---
138 329 €3 120 €1 944 €5 209 €---
148 495 €2 994 €1 818 €5 501 €---
158 665 €2 864 €1 688 €5 801 €---
168 838 €2 729 €1 553 €6 109 €---
179 015 €2 590 €1 414 €6 425 €---
189 195 €2 445 €1 269 €6 750 €---
199 379 €2 295 €1 120 €7 084 €---
209 567 €2 140 €964 €7 427 €---
219 758 €1 980 €804 €7 779 €---
229 953 €1 814 €638 €8 140 €---
2310 153 €1 641 €465 €8 511 €---
2410 356 €1 463 €287 €8 893 €---
2510 563 €1 278 €102 €9 284 €---
TOTAL210 345 €88 608 €45 771 €121 737 €11 204 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 361 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-3 361 €+4 740 €
2+1 379 €+735 €+644 €
3+1 379 €+801 €+578 €
4+1 379 €+869 €+510 €
5+1 379 €+938 €+441 €
6+1 379 €+1 009 €+370 €
7+1 379 €+1 082 €+297 €
8+1 379 €+1 157 €+222 €
9+1 379 €+1 234 €+145 €
10+1 379 €+1 313 €+66 €
11+1 379 €+1 394 €-15 €
12+1 379 €+1 477 €-98 €
13+1 379 €+1 563 €-184 €
14+1 379 €+1 650 €-271 €
15+1 379 €+1 740 €-361 €
16+1 379 €+1 833 €-454 €
17+1 379 €+1 928 €-549 €
18+1 379 €+2 025 €-646 €
19+1 379 €+2 125 €-746 €
20+1 379 €+2 228 €-849 €
21+1 379 €+2 334 €-955 €
22+1 379 €+2 442 €-1 063 €
23+1 379 €+2 553 €-1 174 €
24+1 379 €+2 668 €-1 289 €
25+1 379 €+2 785 €-1 406 €
Total+34 475 €+36 521 €+-2 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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