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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface59m²
Coût Total129 880€
Loyer Annuel7 633€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 457,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon

A NANCY/EXELMANS, proche du Parc Sainte-Marie (15 minutes à pieds) et d'ARTEM (10 minutes à pieds). Appartement de 3 pièces principales à rénover (DPE : G), d'une surface de 59m², situé au 6ème et dernier étage avec ascenseur. Offrant : une entrée, une pièce de vie avec accès sur un balcon (17.51m²), une cuisine, deux chambres (9.28m² et 12.35m²), placards, une salle de bains et un WC. Fenêtres double vitrage avec volets électriques. Cave privative. Garage privatif. Chauffage individuel gaz. Idéalement situé, proche de toutes commodités (transports dont arrêt de tram T1, commerces, écoles..).

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.671912, 6.180361
Total : 129 880€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7633€/an
Fourchette totale : 502€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 6024€ - 9671€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,53 €/m²
Basé sur :547 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 379 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-30 379€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-13 501€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 099,53€
Coût de l'assurance :11 364,50€
Taxe foncière : 763,27€/an
Soit par mois : 63,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 459 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et le carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état jugé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état jugé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation lourde chambres: 22 m² × 300€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 633 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 578 €
Revenus locatifs : +7 633 €
Charges déductibles : -42 578 €
Résultat foncier Année 1 : -34 945 €(Déficit de 34 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 578 €/an
Revenus locatifs : +7 633 €
Charges déductibles : -5 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13544.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 633 €42 582 €4 364 €-34 949 €21 400 €13 549 €13 549 €
27 785 €5 466 €4 248 €2 319 €--11 230 €
37 941 €5 346 €4 128 €2 595 €--8 635 €
48 100 €5 222 €4 004 €2 878 €--5 757 €
58 262 €5 094 €3 876 €3 168 €--2 589 €
68 427 €4 961 €3 743 €3 466 €---
78 596 €4 824 €3 606 €3 772 €---
88 768 €4 682 €3 464 €4 086 €---
98 943 €4 535 €3 317 €4 408 €---
109 122 €4 383 €3 165 €4 739 €---
119 304 €4 225 €3 008 €5 079 €---
129 490 €4 063 €2 845 €5 428 €---
139 680 €3 894 €2 676 €5 786 €---
149 874 €3 720 €2 502 €6 153 €---
1510 071 €3 540 €2 322 €6 531 €---
1610 273 €3 354 €2 136 €6 919 €---
1710 478 €3 161 €1 943 €7 317 €---
1810 688 €2 961 €1 743 €7 726 €---
1910 901 €2 755 €1 537 €8 146 €---
2011 119 €2 541 €1 324 €8 578 €---
2111 342 €2 321 €1 103 €9 021 €---
2211 569 €2 092 €874 €9 476 €---
2311 800 €1 856 €638 €9 944 €---
2412 036 €1 611 €393 €10 425 €---
2512 277 €1 358 €140 €10 919 €---
TOTAL244 476 €130 546 €63 100 €113 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 603 €-6 420 €+8 023 €
2+1 603 €0 €+1 603 €
3+1 603 €0 €+1 603 €
4+1 603 €0 €+1 603 €
5+1 603 €0 €+1 603 €
6+1 603 €+263 €+1 340 €
7+1 603 €+1 132 €+471 €
8+1 603 €+1 226 €+377 €
9+1 603 €+1 322 €+281 €
10+1 603 €+1 422 €+181 €
11+1 603 €+1 524 €+79 €
12+1 603 €+1 628 €-25 €
13+1 603 €+1 736 €-133 €
14+1 603 €+1 846 €-243 €
15+1 603 €+1 959 €-356 €
16+1 603 €+2 076 €-473 €
17+1 603 €+2 195 €-592 €
18+1 603 €+2 318 €-715 €
19+1 603 €+2 444 €-841 €
20+1 603 €+2 573 €-970 €
21+1 603 €+2 706 €-1 103 €
22+1 603 €+2 843 €-1 240 €
23+1 603 €+2 983 €-1 380 €
24+1 603 €+3 127 €-1 524 €
25+1 603 €+3 276 €-1 673 €
Total+40 075 €+34 179 €+5 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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