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Maison 10 pièces 199 m²

VilleFresnes (94)
Surface199
Coût Total594 475
Loyer Annuel52 021
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+840
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 485 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 2 437,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 199 m²

Dans un quartier pavillonnaire, proche des commerces et transports, cette maison familiale de 199 m2, est édifiée sur une parcelle de 357 m2. Au rez-de-chaussée, un ancien cabinet médical composé d'une salle d'attente, d'une salle d'auscultation et d'une pièce d'examen sont complétés par une pièce bureau et un accés au garage. A l'étage, une grande cuisine, un double salon séjour, un dégagement desservant trois chambres dont une suite parentale avec une salle d'eau privative. Une autre salle de bains et des toilettes séparées viennent compléter l'ensemble. Cette maison est idéale pour l'exercice d'une profession libérale, bénéficiant de deux entrées distinctes. Des travaux de rénovation sont à envisager pour exploiter son magnifique potentiel. Vous pouvez me joindre au [Coordonnées masquées], 7 jours sur 7, de 9h à 20h.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 485 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Noémie SIMONEL, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 840 152 805

Surface : 199 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.762205, 2.331152
Total : 594 475
Prix d'acquisition : 485 000
Travaux : 70 675
Valeur du bien : 555 675
Frais de notaire : 38 800
Coût estimé : 38 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199
Loyer prédit : 21.78€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 32.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 4335€/mois
Loyer annuel estimé : 52021€/an
Fourchette totale : 2906€ - 6466€/mois
Fourchette annuelle : 34874€ - 77597€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 285,71 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 051 856
Prix d'achat :485 000
Décote à l'achat :-566 856 (-53.9%)
Marge achat-revente :457 381€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :594 475
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 912,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :148,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 061,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 334,71
Coût de l'assurance :44 585,63
Taxe foncière : 5 202,07€/an
Soit par mois : 433,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 335,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 494,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :840,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 199 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 199 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 675(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940
    Isolation toiture/combles: 199 m² × 60€/m² = 11940€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 750
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 2250€ = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 985
    Mise aux normes plomberie: 199 m² × 15€/m² = 2985€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 021 €/an
Calcul : 4 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 594 475 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 783 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 675
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 025
Revenus locatifs : +52 021
Charges déductibles : -97 025
Résultat foncier Année 1 : -45 004(Déficit de 45 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 604
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 350 €/an
Revenus locatifs : +52 021
Charges déductibles : -26 350
Résultat foncier Années 2+ : 25 671 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23604.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 485 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 315 250(65% de 485 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 464 €/an
Calcul : 315 250 € × 3,636% = 11 464
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 02197 04419 384-45 02321 400 €23 623 €23 623 €
253 06125 84718 86227 214---
354 12225 30818 32328 814---
455 20524 75117 76630 454---
556 30924 17517 19032 133---
657 43523 58016 59533 855---
758 58422 96515 98035 618---
859 75522 33015 34437 426---
960 95121 67314 68739 278---
1062 17020 99414 00841 176---
1163 41320 29213 30743 121---
1264 68119 56712 58145 114---
1365 97518 81711 83247 158---
1467 29418 04311 05749 252---
1568 64017 24210 25751 398---
1670 01316 4159 42953 598---
1771 41315 5608 57455 854---
1872 84114 6767 69058 166---
1974 29813 7626 77760 536---
2075 78412 8185 83362 966---
2177 30011 8434 85765 457---
2278 84610 8343 84968 011---
2380 4239 7922 80770 630---
2482 0318 7151 73073 316---
2583 6727 60261776 070---
TOTAL1 666 238524 647279 3351 141 59121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 141 591
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 924-6 420+17 344
2+10 924+1 077+9 847
3+10 924+8 644+2 280
4+10 924+9 136+1 788
5+10 924+9 640+1 284
6+10 924+10 156+768
7+10 924+10 686+238
8+10 924+11 228-304
9+10 924+11 783-859
10+10 924+12 353-1 429
11+10 924+12 936-2 012
12+10 924+13 534-2 610
13+10 924+14 147-3 223
14+10 924+14 775-3 851
15+10 924+15 419-4 495
16+10 924+16 079-5 155
17+10 924+16 756-5 832
18+10 924+17 450-6 526
19+10 924+18 161-7 237
20+10 924+18 890-7 966
21+10 924+19 637-8 713
22+10 924+20 403-9 479
23+10 924+21 189-10 265
24+10 924+21 995-11 071
25+10 924+22 821-11 897
Total+273 100+342 477+-69 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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