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Maison 6 pièces 231 m²

VilleValence (82)
Surface231m²
Coût Total325 360€
Loyer Annuel26 205€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 995,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 231 m² - Maison art déco de 6 pièces principales

Sur la commune de Grayssas à dix minutes de Valence, charmante bâtisse dans un environnement boisée et calme offrant un grand espace de vie de près de 60 m², quatre chambres spacieuses, un sous-sol intégral avec garage, le tout sur une parcelle de plus de 4 500 m². À visiter sans tarder! Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 196-3514 Date de réalisation du diagnostic : 21/11/2025 Prix hors honoraires : 215 963 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 440 € et 6 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.111927, 0.886171
Total : 325 360€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 76 960€
Valeur du bien : 306 960€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2184€/mois
Loyer annuel estimé : 26205€/an
Fourchette totale : 1723€ - 2768€/mois
Fourchette annuelle : 20671€ - 33220€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 258,93 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 813 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-60 813€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-34 547€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 628,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :94,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 723,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 288,65€
Coût de l'assurance :28 469,00€
Taxe foncière : 2 620,49€/an
Soit par mois : 218,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 183,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 942,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (231 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 960 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 860€
    Isolation toiture: 231 m² × 60€/m² = 13860€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 205 €/an
Calcul : 2 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 620 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 964 €
Revenus locatifs : +26 205 €
Charges déductibles : -91 964 €
Résultat foncier Année 1 : -65 759 €(Déficit de 65 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 004 €/an
Revenus locatifs : +26 205 €
Charges déductibles : -15 004 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44359.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 205 €91 975 €11 255 €-65 770 €21 400 €44 370 €44 370 €
226 729 €14 720 €10 961 €12 009 €--32 361 €
327 264 €14 414 €10 655 €12 849 €--19 512 €
427 809 €14 098 €10 339 €13 711 €--5 801 €
528 365 €13 771 €10 012 €14 594 €---
628 932 €13 432 €9 672 €15 501 €---
729 511 €13 081 €9 321 €16 430 €---
830 101 €12 717 €8 958 €17 384 €---
930 703 €12 340 €8 581 €18 363 €---
1031 317 €11 950 €8 191 €19 367 €---
1131 944 €11 546 €7 787 €20 397 €---
1232 583 €11 128 €7 369 €21 454 €---
1333 234 €10 695 €6 936 €22 539 €---
1433 899 €10 247 €6 487 €23 652 €---
1534 577 €9 782 €6 023 €24 795 €---
1635 268 €9 301 €5 542 €25 967 €---
1735 974 €8 803 €5 044 €27 171 €---
1836 693 €8 287 €4 528 €28 406 €---
1937 427 €7 753 €3 994 €29 674 €---
2038 176 €7 200 €3 441 €30 976 €---
2138 939 €6 627 €2 868 €32 312 €---
2239 718 €6 034 €2 275 €33 684 €---
2340 512 €5 420 €1 660 €35 093 €---
2441 322 €4 784 €1 024 €36 539 €---
2542 149 €4 125 €366 €38 024 €---
TOTAL839 351 €334 230 €163 289 €505 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 503 €-6 420 €+11 923 €
2+5 503 €0 €+5 503 €
3+5 503 €0 €+5 503 €
4+5 503 €0 €+5 503 €
5+5 503 €+2 638 €+2 865 €
6+5 503 €+4 650 €+853 €
7+5 503 €+4 929 €+574 €
8+5 503 €+5 215 €+288 €
9+5 503 €+5 509 €-6 €
10+5 503 €+5 810 €-307 €
11+5 503 €+6 119 €-616 €
12+5 503 €+6 436 €-933 €
13+5 503 €+6 762 €-1 259 €
14+5 503 €+7 096 €-1 593 €
15+5 503 €+7 438 €-1 935 €
16+5 503 €+7 790 €-2 287 €
17+5 503 €+8 151 €-2 648 €
18+5 503 €+8 522 €-3 019 €
19+5 503 €+8 902 €-3 399 €
20+5 503 €+9 293 €-3 790 €
21+5 503 €+9 694 €-4 191 €
22+5 503 €+10 105 €-4 602 €
23+5 503 €+10 528 €-5 025 €
24+5 503 €+10 962 €-5 459 €
25+5 503 €+11 407 €-5 904 €
Total+137 575 €+151 536 €+-13 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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