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Appartement à vendre

VilleBriollay (49)
Surface61m²
Coût Total112 490€
Loyer Annuel6 932€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 360,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Terrasse, Belle vue, Digicode, Interphone

À VENDRE EN EXCLUSIVITE: Superbe T3 avec grande terrasse et vue verdoyante.

Laissez-vous séduire par ce magnifique appartement de type 3 de 61 m², alliant confort, luminosité et cadre de vie privilégié. Vous apprécierez sa spacieuse terrasse, véritable atout de ce bien, offrant une vue dégagée sur un superbe espace vert, idéal pour vos moments de détente en plein air.

L'appartement se compose d'un séjour chaleureux et lumineux, d'une cuisine fonctionnelle, de deux belles chambres ainsi que d'une salle de bain moderne. L'agencement optimisé et les volumes agréables en font un lieu de vie aussi pratique qu'agréable.

Un bien rare, parfait pour un premier achat, un couple ou un investissement de qualité.

REF: 38045 DPE: E (257) / GES: B (8) *prix honoraires inclus *Honoraires à charge acquéreur (10.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 87 lots - dont 44 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Briollay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49125
Coordonnées : 47.576255, -0.498619
Total : 112 490€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 22 850€
Valeur du bien : 105 850€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6932€/an
Fourchette totale : 447€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5363€ - 8960€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :92 424 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-9 424€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-20 066€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :45,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 605,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 551,84€
Coût de l'assurance :13 498,80€
Taxe foncière : 693,18€/an
Soit par mois : 57,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 850 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:700€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:600€
    Peinture chambres: 24 m² × 25€/m² = 600€
  • Cuisine:250€
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Briollay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 490 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 915 €
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -27 915 €
Résultat foncier Année 1 : -20 983 €(Déficit de 20 983 €)
Imputable sur revenu global : 20 983 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 065 €/an
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -5 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 867 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 932 €27 919 €3 836 €-20 987 €20 987 €--
27 070 €4 968 €3 734 €2 103 €---
37 212 €4 863 €3 630 €2 349 €---
47 356 €4 754 €3 521 €2 602 €---
57 503 €4 642 €3 409 €2 861 €---
67 653 €4 526 €3 293 €3 127 €---
77 806 €4 406 €3 173 €3 400 €---
87 962 €4 282 €3 048 €3 681 €---
98 122 €4 153 €2 920 €3 969 €---
108 284 €4 020 €2 786 €4 265 €---
118 450 €3 882 €2 649 €4 568 €---
128 619 €3 739 €2 506 €4 880 €---
138 791 €3 591 €2 358 €5 200 €---
148 967 €3 438 €2 205 €5 529 €---
159 146 €3 280 €2 047 €5 867 €---
169 329 €3 116 €1 883 €6 213 €---
179 516 €2 946 €1 713 €6 570 €---
189 706 €2 771 €1 538 €6 935 €---
199 900 €2 589 €1 356 €7 311 €---
2010 098 €2 401 €1 168 €7 697 €---
2110 300 €2 206 €973 €8 094 €---
2210 506 €2 005 €772 €8 501 €---
2310 716 €1 796 €563 €8 920 €---
2410 931 €1 581 €347 €9 350 €---
2511 149 €1 357 €124 €9 792 €---
TOTAL222 028 €109 230 €55 552 €112 798 €20 987 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 296 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 296 €+7 752 €
2+1 456 €+631 €+825 €
3+1 456 €+705 €+751 €
4+1 456 €+780 €+676 €
5+1 456 €+858 €+598 €
6+1 456 €+938 €+518 €
7+1 456 €+1 020 €+436 €
8+1 456 €+1 104 €+352 €
9+1 456 €+1 191 €+265 €
10+1 456 €+1 279 €+177 €
11+1 456 €+1 370 €+86 €
12+1 456 €+1 464 €-8 €
13+1 456 €+1 560 €-104 €
14+1 456 €+1 659 €-203 €
15+1 456 €+1 760 €-304 €
16+1 456 €+1 864 €-408 €
17+1 456 €+1 971 €-515 €
18+1 456 €+2 081 €-625 €
19+1 456 €+2 193 €-737 €
20+1 456 €+2 309 €-853 €
21+1 456 €+2 428 €-972 €
22+1 456 €+2 550 €-1 094 €
23+1 456 €+2 676 €-1 220 €
24+1 456 €+2 805 €-1 349 €
25+1 456 €+2 938 €-1 482 €
Total+36 400 €+33 839 €+2 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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