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Appartement Sete 5 pièce(s) 89.11 m2 + cellier

VilleSète (34)
Surface89m²
Coût Total203 860€
Loyer Annuel13 413€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 741,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 6

CHÂTEAU VERT

Grand appartement familial inondé de lumière. Cet appartement de 4 chambres possède de beaux volumes.

Un emplacement proche de toutes les commodités, une belle vue étang.

Rien ne manque, si ce n'est vos valises !!

Certaines images ont été modifiées à l'aide de l'IA afin de vous présenter des exemples d'aménagement.

Pour toutes informations ou une visite, contacter Carine

Copropriété de 655 lots - dont 600 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros. Carine HERBUVEAUX (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 452 908 403 - Montpellier.

Ville : Sète
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34200
Coordonnées : 43.407936, 3.682417
Total : 203 860€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 36 460€
Valeur du bien : 191 460€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 9.84€ - 16.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13413€/an
Fourchette totale : 876€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 10512€ - 17115€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 820,84 €/m²
Basé sur :654 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 054 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-96 054€ (-38.3%)
Marge achat-revente :47 194€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 053,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 819,40€
Coût de l'assurance :17 328,10€
Taxe foncière : 1 341,34€/an
Soit par mois : 111,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 117,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 460 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sète (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 413 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 341 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 474 €
Revenus locatifs : +13 413 €
Charges déductibles : -47 474 €
Résultat foncier Année 1 : -34 061 €(Déficit de 34 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 014 €/an
Revenus locatifs : +13 413 €
Charges déductibles : -11 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12660.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 413 €47 481 €6 586 €-34 067 €21 400 €12 667 €12 667 €
213 682 €10 843 €6 408 €2 839 €--9 829 €
313 955 €10 659 €6 225 €3 296 €--6 532 €
414 234 €10 469 €6 035 €3 765 €--2 767 €
514 519 €10 273 €5 838 €4 246 €---
614 810 €10 070 €5 636 €4 740 €---
715 106 €9 860 €5 426 €5 245 €---
815 408 €9 644 €5 210 €5 764 €---
915 716 €9 420 €4 986 €6 296 €---
1016 030 €9 189 €4 755 €6 841 €---
1116 351 €8 951 €4 516 €7 400 €---
1216 678 €8 704 €4 269 €7 974 €---
1317 011 €8 449 €4 015 €8 562 €---
1417 352 €8 186 €3 751 €9 166 €---
1517 699 €7 914 €3 479 €9 785 €---
1618 053 €7 633 €3 198 €10 420 €---
1718 414 €7 342 €2 908 €11 072 €---
1818 782 €7 042 €2 608 €11 740 €---
1919 158 €6 732 €2 298 €12 426 €---
2019 541 €6 412 €1 977 €13 129 €---
2119 932 €6 081 €1 646 €13 851 €---
2220 330 €5 739 €1 304 €14 591 €---
2320 737 €5 386 €951 €15 351 €---
2421 152 €5 021 €586 €16 131 €---
2521 575 €4 643 €209 €16 931 €---
TOTAL429 636 €242 141 €94 819 €187 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 817 €-6 420 €+9 237 €
2+2 817 €0 €+2 817 €
3+2 817 €0 €+2 817 €
4+2 817 €0 €+2 817 €
5+2 817 €+444 €+2 373 €
6+2 817 €+1 422 €+1 395 €
7+2 817 €+1 574 €+1 243 €
8+2 817 €+1 729 €+1 088 €
9+2 817 €+1 889 €+928 €
10+2 817 €+2 052 €+765 €
11+2 817 €+2 220 €+597 €
12+2 817 €+2 392 €+425 €
13+2 817 €+2 569 €+248 €
14+2 817 €+2 750 €+67 €
15+2 817 €+2 936 €-119 €
16+2 817 €+3 126 €-309 €
17+2 817 €+3 321 €-504 €
18+2 817 €+3 522 €-705 €
19+2 817 €+3 728 €-911 €
20+2 817 €+3 939 €-1 122 €
21+2 817 €+4 155 €-1 338 €
22+2 817 €+4 377 €-1 560 €
23+2 817 €+4 605 €-1 788 €
24+2 817 €+4 839 €-2 022 €
25+2 817 €+5 079 €-2 262 €
Total+70 425 €+56 248 €+14 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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