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Appartement à vendre

VilleVesoul (70)
Surface79.3m²
Coût Total139 140€
Loyer Annuel8 102€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 79.3 m²
Prix au m² : 996,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cave, Balcon, calme, Exposition ouest, Gardien, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

T4 de 80 m² – Balcon – Cave – MOZART – BEAU POTENTIEL - A RENOVERDécouvrez Un appartement spacieux et lumineux !Ce T4 de 80 m², à rénover, idéal pour une famille recherchant un bien avec beaux volumes et fort potentiel.Situé au 5ème étage dans une résidence calme et recherchée, vous profitez d'un emplacement privilégié à Vesoul, proche de toutes les commodités.On adore : Une grande pièce de vie ouverte sur balcon - une cuisine avec accès extérieur - 2 chambres - une salle d'eau - Nombreux placards - Résidence avec ascenseur -Beau potentiel pour cet appartement à rénover dans sa totalité

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619047, 6.156937
Total : 139 140€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 53 820€
Valeur du bien : 132 820€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.3m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8102€/an
Fourchette totale : 531€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6378€ - 10292€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,62 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 323 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-12 323€ (-13.5%)
Marge achat-revente :-47 817€ (-52.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 716,82€
Coût de l'assurance :12 174,75€
Taxe foncière : 810,19€/an
Soit par mois : 67,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 79.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 820 €(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 102 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 608 €
Revenus locatifs : +8 102 €
Charges déductibles : -59 608 €
Résultat foncier Année 1 : -51 506 €(Déficit de 51 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +8 102 €
Charges déductibles : -5 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30106.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 102 €59 613 €4 495 €-51 511 €21 400 €30 111 €30 111 €
28 264 €5 671 €4 374 €2 593 €--27 518 €
38 429 €5 546 €4 248 €2 884 €--24 634 €
48 598 €5 416 €4 119 €3 182 €--21 452 €
58 770 €5 282 €3 985 €3 488 €--17 965 €
68 945 €5 144 €3 846 €3 802 €--14 163 €
79 124 €5 001 €3 703 €4 123 €--10 040 €
89 307 €4 853 €3 556 €4 454 €--5 586 €
99 493 €4 700 €3 403 €4 792 €--793 €
109 683 €4 542 €3 245 €5 140 €---
119 876 €4 380 €3 082 €5 497 €---
1210 074 €4 211 €2 914 €5 863 €---
1310 275 €4 037 €2 740 €6 238 €---
1410 481 €3 857 €2 560 €6 623 €---
1510 690 €3 672 €2 375 €7 018 €---
1610 904 €3 480 €2 183 €7 424 €---
1711 122 €3 282 €1 985 €7 840 €---
1811 345 €3 077 €1 780 €8 268 €---
1911 571 €2 865 €1 568 €8 706 €---
2011 803 €2 647 €1 350 €9 156 €---
2112 039 €2 421 €1 124 €9 618 €---
2212 280 €2 187 €890 €10 092 €---
2312 525 €1 946 €649 €10 579 €---
2412 776 €1 697 €400 €11 079 €---
2513 031 €1 440 €143 €11 592 €---
TOTAL259 506 €150 966 €64 717 €108 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €0 €+1 701 €
7+1 701 €0 €+1 701 €
8+1 701 €0 €+1 701 €
9+1 701 €0 €+1 701 €
10+1 701 €+1 304 €+397 €
11+1 701 €+1 649 €+52 €
12+1 701 €+1 759 €-58 €
13+1 701 €+1 871 €-170 €
14+1 701 €+1 987 €-286 €
15+1 701 €+2 106 €-405 €
16+1 701 €+2 227 €-526 €
17+1 701 €+2 352 €-651 €
18+1 701 €+2 480 €-779 €
19+1 701 €+2 612 €-911 €
20+1 701 €+2 747 €-1 046 €
21+1 701 €+2 885 €-1 184 €
22+1 701 €+3 028 €-1 327 €
23+1 701 €+3 174 €-1 473 €
24+1 701 €+3 324 €-1 623 €
25+1 701 €+3 477 €-1 776 €
Total+42 525 €+32 562 €+9 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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