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Maison 4 pièces 125 m²

VillePleaux (15)
Surface125m²
Coût Total138 320€
Loyer Annuel10 191€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 552 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 125 m²

A vendre, en bordure du centre-bourg, maison typique de pays avec une cour intérieure d'environ 50 m2. Le bien qui date de 1691 dispose en rez-de-chaussée d'un séjour, d'une cuisine indépendante et d'un wc séparé. Les étages proposent quant à eux 3 chambres, dont une de 30 m2 particulièrement remarquable, un wc indépendant et un grenier aménageable.

Assainissement collectif

Votre conseiller L'IMMOBILIER DES VOLCANS : Stéphane Louan Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 444479281 RSAC AURILLAC RCP 101PGMAN-AW20452

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2023

Consommation énergie primaire : 255 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 340 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pleaux
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15700
Coordonnées : 45.135544, 2.226978
Total : 138 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 63 800€
Valeur du bien : 132 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10191€/an
Fourchette totale : 619€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 7423€ - 13991€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :645,56 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 694 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-11 694€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-57 626€ (-71.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 715,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 095,52€
Coût de l'assurance :10 374,00€
Taxe foncière : 1 019,06€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 500€
    Isolation des combles perdus: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Remplacement des fenêtres: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes de la plomberie: 1 cuisine et salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 808 €
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -69 808 €
Résultat foncier Année 1 : -59 618 €(Déficit de 59 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 008 €/an
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -6 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38217.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 191 €69 813 €4 579 €-59 622 €21 400 €38 222 €38 222 €
210 394 €5 890 €4 456 €4 504 €--33 718 €
310 602 €5 764 €4 330 €4 838 €--28 880 €
410 814 €5 633 €4 199 €5 181 €--23 698 €
511 031 €5 498 €4 064 €5 533 €--18 165 €
611 251 €5 358 €3 924 €5 893 €--12 272 €
711 476 €5 213 €3 779 €6 263 €--6 009 €
811 706 €5 064 €3 629 €6 642 €---
911 940 €4 909 €3 475 €7 031 €---
1012 179 €4 749 €3 315 €7 430 €---
1112 422 €4 583 €3 149 €7 839 €---
1212 671 €4 412 €2 978 €8 258 €---
1312 924 €4 236 €2 802 €8 689 €---
1413 183 €4 053 €2 619 €9 130 €---
1513 446 €3 864 €2 430 €9 583 €---
1613 715 €3 668 €2 234 €10 047 €---
1713 990 €3 466 €2 032 €10 524 €---
1814 269 €3 257 €1 823 €11 012 €---
1914 555 €3 041 €1 607 €11 514 €---
2014 846 €2 817 €1 383 €12 028 €---
2115 143 €2 586 €1 152 €12 557 €---
2215 446 €2 347 €913 €13 098 €---
2315 755 €2 100 €666 €13 654 €---
2416 070 €1 845 €411 €14 225 €---
2516 391 €1 580 €146 €14 811 €---
TOTAL326 409 €165 746 €66 096 €160 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-6 420 €+8 560 €
2+2 140 €0 €+2 140 €
3+2 140 €0 €+2 140 €
4+2 140 €0 €+2 140 €
5+2 140 €0 €+2 140 €
6+2 140 €0 €+2 140 €
7+2 140 €0 €+2 140 €
8+2 140 €+190 €+1 950 €
9+2 140 €+2 109 €+31 €
10+2 140 €+2 229 €-89 €
11+2 140 €+2 352 €-212 €
12+2 140 €+2 477 €-337 €
13+2 140 €+2 607 €-467 €
14+2 140 €+2 739 €-599 €
15+2 140 €+2 875 €-735 €
16+2 140 €+3 014 €-874 €
17+2 140 €+3 157 €-1 017 €
18+2 140 €+3 304 €-1 164 €
19+2 140 €+3 454 €-1 314 €
20+2 140 €+3 609 €-1 469 €
21+2 140 €+3 767 €-1 627 €
22+2 140 €+3 929 €-1 789 €
23+2 140 €+4 096 €-1 956 €
24+2 140 €+4 267 €-2 127 €
25+2 140 €+4 443 €-2 303 €
Total+53 500 €+48 199 €+5 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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