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Achat : Appartement (28400)

VilleNogent-le-Rotrou (28)
Surface63m²
Coût Total128 516€
Loyer Annuel6 015€
Rentabilité4.68%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nogent Centre, Idéal investisseur, Dans Immeuble sans ascenseur, Au 1er étage, Appartement de type F4 loué comprenant Salon/Salle à Manger (25.94) ouvrant sur balcon, Cuisine aménagée (6.50) (avec Hotte aspirant et Chaudière Gaz) ouvrant sur petit balcon, Couloir avec placards (6.12), 2 chambres (10.55-5.93), Salle d'eau (3.43) et WC (1.10). Au rez de Chaussée : Cave (5) et Garage (14.55). Bon rapport (nous consulter). "

Ville : Nogent-le-Rotrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28400
Coordonnées : 48.312030, 0.814497
Total : 128 516€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 48 380€
Valeur du bien : 122 580€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6015€/an
Fourchette totale : 409€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4909€ - 7371€/an
Rentabilité brute :4.68%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 5.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 000 €
Prix d'achat :74 200 €
Décote à l'achat :-2 800€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-51 516€ (-66.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 516€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 680,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 183,47€
Coût de l'assurance :15 421,92€
Taxe foncière : 601,53€/an
Soit par mois : 50,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière actuelle
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état mais mise à jour recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 380 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie/électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Rotrou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 516 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 772 €
Revenus locatifs : +6 015 €
Charges déductibles : -53 772 €
Résultat foncier Année 1 : -47 757 €(Déficit de 47 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 392 €/an
Revenus locatifs : +6 015 €
Charges déductibles : -5 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26356.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 015 €53 776 €4 178 €-47 761 €21 400 €26 361 €26 361 €
26 136 €5 283 €4 065 €852 €--25 509 €
36 258 €5 167 €3 949 €1 091 €--24 417 €
46 383 €5 047 €3 829 €1 337 €--23 081 €
56 511 €4 923 €3 704 €1 588 €--21 492 €
66 641 €4 794 €3 576 €1 847 €--19 645 €
76 774 €4 662 €3 443 €2 113 €--17 533 €
86 910 €4 525 €3 306 €2 385 €--15 148 €
97 048 €4 383 €3 164 €2 665 €--12 483 €
107 189 €4 236 €3 018 €2 952 €--9 530 €
117 333 €4 085 €2 867 €3 247 €--6 283 €
127 479 €3 929 €2 710 €3 550 €---
137 629 €3 767 €2 549 €3 862 €---
147 781 €3 600 €2 382 €4 181 €---
157 937 €3 428 €2 209 €4 509 €---
168 096 €3 249 €2 031 €4 846 €---
178 258 €3 065 €1 847 €5 193 €---
188 423 €2 875 €1 656 €5 548 €---
198 591 €2 678 €1 460 €5 913 €---
208 763 €2 475 €1 256 €6 289 €---
218 938 €2 264 €1 046 €6 674 €---
229 117 €2 047 €829 €7 070 €---
239 300 €1 823 €604 €7 477 €---
249 486 €1 591 €372 €7 895 €---
259 675 €1 351 €133 €8 324 €---
TOTAL192 672 €139 024 €60 183 €53 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 263 €-6 420 €+7 683 €
2+1 263 €0 €+1 263 €
3+1 263 €0 €+1 263 €
4+1 263 €0 €+1 263 €
5+1 263 €0 €+1 263 €
6+1 263 €0 €+1 263 €
7+1 263 €0 €+1 263 €
8+1 263 €0 €+1 263 €
9+1 263 €0 €+1 263 €
10+1 263 €0 €+1 263 €
11+1 263 €0 €+1 263 €
12+1 263 €+1 065 €+198 €
13+1 263 €+1 158 €+105 €
14+1 263 €+1 254 €+9 €
15+1 263 €+1 353 €-90 €
16+1 263 €+1 454 €-191 €
17+1 263 €+1 558 €-295 €
18+1 263 €+1 664 €-401 €
19+1 263 €+1 774 €-511 €
20+1 263 €+1 887 €-624 €
21+1 263 €+2 002 €-739 €
22+1 263 €+2 121 €-858 €
23+1 263 €+2 243 €-980 €
24+1 263 €+2 368 €-1 105 €
25+1 263 €+2 497 €-1 234 €
Total+31 575 €+17 979 €+13 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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