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Appartement 66m2

VilleNîmes (30)
Surface66m²
Coût Total155 000€
Loyer Annuel8 933€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 590,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 66m2 quartier calme,au 2 iéme étage, comprenant 1 cuisine équipée hotte,vitroceramique,évier 2 bacs mitigeur,placards de rangement, 1 WC indépendant, 1 salle de douche paroi,1 meuble vasque,1 radiateur sèche serviettes, 2 chambres avec placard,couloir avec grand placard,1 grande pièce à vivre sur balcon, chauffage électrique, fenêtres double vitrage. Proche écoles, commerces,banque,boulangerie,pharmacie Peinture refaite entièrement dans cuisine et couloir + plafond 1 chambre et wc sdb

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.833090, 4.381670
Total : 155 000€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 146 600€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8933€/an
Fourchette totale : 588€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 7050€ - 11318€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 715 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 190 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-8 190€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-41 810€ (-36.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 538,79€
Coût de l'assurance :13 562,50€
Taxe foncière : 893,30€/an
Soit par mois : 74,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:1 600€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 933 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 439 €
Revenus locatifs : +8 933 €
Charges déductibles : -48 439 €
Résultat foncier Année 1 : -39 506 €(Déficit de 39 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 839 €/an
Revenus locatifs : +8 933 €
Charges déductibles : -6 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18105.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 933 €48 444 €5 408 €-39 511 €21 400 €18 111 €18 111 €
29 112 €6 703 €5 267 €2 409 €--15 702 €
39 294 €6 557 €5 121 €2 737 €--12 965 €
49 480 €6 405 €4 970 €3 074 €--9 891 €
59 669 €6 249 €4 813 €3 421 €--6 470 €
69 863 €6 086 €4 650 €3 777 €--2 693 €
710 060 €5 918 €4 482 €4 142 €---
810 261 €5 743 €4 308 €4 518 €---
910 466 €5 563 €4 127 €4 904 €---
1010 676 €5 376 €3 940 €5 300 €---
1110 889 €5 182 €3 746 €5 707 €---
1211 107 €4 981 €3 545 €6 126 €---
1311 329 €4 773 €3 337 €6 556 €---
1411 556 €4 558 €3 122 €6 998 €---
1511 787 €4 335 €2 899 €7 452 €---
1612 023 €4 104 €2 668 €7 919 €---
1712 263 €3 864 €2 428 €8 399 €---
1812 508 €3 616 €2 180 €8 892 €---
1912 759 €3 359 €1 923 €9 399 €---
2013 014 €3 093 €1 657 €9 921 €---
2113 274 €2 817 €1 381 €10 457 €---
2213 540 €2 532 €1 096 €11 008 €---
2313 810 €2 236 €800 €11 574 €---
2414 087 €1 929 €494 €12 157 €---
2514 368 €1 612 €176 €12 756 €---
TOTAL286 128 €156 034 €78 539 €130 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 876 €-6 420 €+8 296 €
2+1 876 €0 €+1 876 €
3+1 876 €0 €+1 876 €
4+1 876 €0 €+1 876 €
5+1 876 €0 €+1 876 €
6+1 876 €0 €+1 876 €
7+1 876 €+435 €+1 441 €
8+1 876 €+1 355 €+521 €
9+1 876 €+1 471 €+405 €
10+1 876 €+1 590 €+286 €
11+1 876 €+1 712 €+164 €
12+1 876 €+1 838 €+38 €
13+1 876 €+1 967 €-91 €
14+1 876 €+2 099 €-223 €
15+1 876 €+2 236 €-360 €
16+1 876 €+2 376 €-500 €
17+1 876 €+2 520 €-644 €
18+1 876 €+2 668 €-792 €
19+1 876 €+2 820 €-944 €
20+1 876 €+2 976 €-1 100 €
21+1 876 €+3 137 €-1 261 €
22+1 876 €+3 302 €-1 426 €
23+1 876 €+3 472 €-1 596 €
24+1 876 €+3 647 €-1 771 €
25+1 876 €+3 827 €-1 951 €
Total+46 900 €+39 028 €+7 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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