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Appartement - 3 pièce(s) - 63 m²

VilleMarseille 14e (13)
Surface63m²
Coût Total100 660€
Loyer Annuel9 388€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 825,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

13014 MARSEILLE LE MAIL APPARTEMENT TYPE 3 SPECIAL INVESTISSEUR - EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne vous propose cette appartement de 63m² en 5eme étage ,complètement rénové, il y a 2 ans, il est situé dans un bâtiment très bien entretenue disposant d'un parking avec portail et gardien dans l'immeuble , proche de l'accès autoroute A55 ,A7 et L2 , proche de nombreux commerces , transports en commun, collège et école primaire. Il se compose d'un salon, d'une cuisine équipé , 2 chambres, d'un dressing ,une salle de bain et un WC séparé.

Le bien est loué depuis 2 ans 790 euros dont 160 euros de charges à des personnes très sérieuses.

Pour plus d'informations, contactez Frederic CALLEJON par téléphone ou mail du lundi au dimanche.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Frédéric Callejon - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Marseille sous le n°825012610.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Callejon Frédéric

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.327255, 5.394414
Total : 100 660€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 782€/mois
Loyer annuel estimé : 9388€/an
Fourchette totale : 640€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7679€ - 11478€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,29 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 200 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-18 200€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-30 460€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 099,87€
Coût de l'assurance :8 807,75€
Taxe foncière : 938,84€/an
Soit par mois : 78,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€/système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€/unité = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€/cuisine = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€/salle de bain = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 388 €/an
Calcul : 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 040 €
Revenus locatifs : +9 388 €
Charges déductibles : -51 040 €
Résultat foncier Année 1 : -41 652 €(Déficit de 41 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 540 €/an
Revenus locatifs : +9 388 €
Charges déductibles : -6 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20251.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 388 €51 043 €3 332 €-41 655 €21 400 €20 255 €20 255 €
29 576 €6 454 €3 243 €3 122 €--17 133 €
39 768 €6 362 €3 151 €3 406 €--13 727 €
49 963 €6 267 €3 056 €3 696 €--10 031 €
510 162 €6 168 €2 957 €3 994 €--6 037 €
610 366 €6 067 €2 855 €4 299 €--1 738 €
710 573 €5 961 €2 750 €4 612 €---
810 784 €5 852 €2 641 €4 932 €---
911 000 €5 740 €2 529 €5 260 €---
1011 220 €5 623 €2 412 €5 597 €---
1111 444 €5 503 €2 292 €5 941 €---
1211 673 €5 379 €2 167 €6 295 €---
1311 907 €5 250 €2 039 €6 657 €---
1412 145 €5 117 €1 906 €7 028 €---
1512 388 €4 979 €1 768 €7 409 €---
1612 636 €4 837 €1 626 €7 799 €---
1712 888 €4 690 €1 479 €8 198 €---
1813 146 €4 538 €1 327 €8 608 €---
1913 409 €4 380 €1 169 €9 029 €---
2013 677 €4 218 €1 007 €9 459 €---
2113 951 €4 050 €839 €9 901 €---
2214 230 €3 876 €665 €10 354 €---
2314 514 €3 696 €485 €10 818 €---
2414 805 €3 510 €299 €11 295 €---
2515 101 €3 318 €107 €11 783 €---
TOTAL300 715 €172 879 €48 100 €127 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-6 420 €+8 392 €
2+1 972 €0 €+1 972 €
3+1 972 €0 €+1 972 €
4+1 972 €0 €+1 972 €
5+1 972 €0 €+1 972 €
6+1 972 €0 €+1 972 €
7+1 972 €+862 €+1 110 €
8+1 972 €+1 480 €+492 €
9+1 972 €+1 578 €+394 €
10+1 972 €+1 679 €+293 €
11+1 972 €+1 782 €+190 €
12+1 972 €+1 888 €+84 €
13+1 972 €+1 997 €-25 €
14+1 972 €+2 108 €-136 €
15+1 972 €+2 223 €-251 €
16+1 972 €+2 340 €-368 €
17+1 972 €+2 460 €-488 €
18+1 972 €+2 582 €-610 €
19+1 972 €+2 709 €-737 €
20+1 972 €+2 838 €-866 €
21+1 972 €+2 970 €-998 €
22+1 972 €+3 106 €-1 134 €
23+1 972 €+3 246 €-1 274 €
24+1 972 €+3 388 €-1 416 €
25+1 972 €+3 535 €-1 563 €
Total+49 300 €+38 351 €+10 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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