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Maison 65 m² à mirepoix

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface65m²
Coût Total85 000€
Loyer Annuel6 433€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 576,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces

5 Minutes De Mirepoix Maison en pierres traditionnelles de 65 m² habitables avec parking à 5 minutes de Mirepoix. Offrant un beau potentiel, elle dispose d'un séjour avec coin cuisine, une salle d'eau et Wc en rez-de-chaussée, deux chambres et des combles permettant d'optimiser l'espace. Un stationnement extérieur, complète ce bien en plein centre du village. Prévoir quelques rafraîchissements et rénovations pour la mettre à votre goût. Idéal pour premier achat ou investissement. Agence Pyrenees Immobilier - Borrel Marion - Agent commercial - Rsac N° 942 471 343 - [Coordonnées masquées]. Plus d'informations sur - (réf. [Coordonnées masquées]). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.088068, 1.874318
Total : 85 000€
Prix d'acquisition : 37 500€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 82 000€
Frais de notaire : 3 000€
Coût estimé : 3 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6433€/an
Fourchette totale : 390€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 4679€ - 8844€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 438,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 400,38€
Coût de l'assurance :7 225,00€
Taxe foncière : 643,31€/an
Soit par mois : 53,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 492,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec remplacement des fenêtres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900€
    Isolation toiture: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 167 €
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -48 167 €
Résultat foncier Année 1 : -41 734 €(Déficit de 41 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 667 €/an
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -3 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20334.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375 €(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 433 €48 170 €2 738 €-41 737 €21 400 €20 337 €20 337 €
26 562 €3 596 €2 664 €2 966 €--17 371 €
36 693 €3 519 €2 587 €3 174 €--14 198 €
46 827 €3 440 €2 508 €3 386 €--10 811 €
56 963 €3 359 €2 426 €3 605 €--7 206 €
67 103 €3 274 €2 342 €3 828 €--3 378 €
77 245 €3 187 €2 255 €4 058 €---
87 390 €3 097 €2 165 €4 292 €---
97 537 €3 004 €2 072 €4 533 €---
107 688 €2 908 €1 976 €4 780 €---
117 842 €2 809 €1 876 €5 033 €---
127 999 €2 706 €1 774 €5 293 €---
138 159 €2 600 €1 668 €5 559 €---
148 322 €2 491 €1 558 €5 831 €---
158 488 €2 378 €1 445 €6 111 €---
168 658 €2 261 €1 329 €6 397 €---
178 831 €2 140 €1 208 €6 691 €---
189 008 €2 015 €1 083 €6 992 €---
199 188 €1 887 €954 €7 301 €---
209 372 €1 754 €821 €7 618 €---
219 559 €1 616 €684 €7 943 €---
229 750 €1 474 €542 €8 276 €---
239 946 €1 327 €395 €8 618 €---
2410 144 €1 176 €243 €8 969 €---
2510 347 €1 019 €87 €9 328 €---
TOTAL206 055 €107 208 €39 400 €98 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-6 420 €+7 771 €
2+1 351 €0 €+1 351 €
3+1 351 €0 €+1 351 €
4+1 351 €0 €+1 351 €
5+1 351 €0 €+1 351 €
6+1 351 €0 €+1 351 €
7+1 351 €+204 €+1 147 €
8+1 351 €+1 288 €+63 €
9+1 351 €+1 360 €-9 €
10+1 351 €+1 434 €-83 €
11+1 351 €+1 510 €-159 €
12+1 351 €+1 588 €-237 €
13+1 351 €+1 668 €-317 €
14+1 351 €+1 749 €-398 €
15+1 351 €+1 833 €-482 €
16+1 351 €+1 919 €-568 €
17+1 351 €+2 007 €-656 €
18+1 351 €+2 098 €-747 €
19+1 351 €+2 190 €-839 €
20+1 351 €+2 285 €-934 €
21+1 351 €+2 383 €-1 032 €
22+1 351 €+2 483 €-1 132 €
23+1 351 €+2 585 €-1 234 €
24+1 351 €+2 691 €-1 340 €
25+1 351 €+2 798 €-1 447 €
Total+33 775 €+29 654 €+4 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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