Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 80 m²

VillePoitiers (86)
Surface80m²
Coût Total170 250€
Loyer Annuel10 672€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre - Bel appartement T4 avec terrasse dans une résidence sécurisée à PoitiersVenez découvrir ce bel appartement T4 situé au 2? étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée équipée d'un visiophone.Fonctionnel et agréable à vivre, ce logement offre une entrée avec placard, une cuisine indépendante, une spacieuse pièce de vie baignée de lumière ouvrant sur une terrasse couverte, idéale pour profiter d'un espace extérieur en toute saison. L'espace nuit comprend trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé. Deux cagibis viennent compléter l'ensemble et offrent de nombreux espaces de rangement.Vous bénéficierez également d'une place de stationnement privative située devant la résidence.Idéalement situé, l'appartement se trouve à proximité des commerces, des établissements scolaires, des transports en commun et des principaux axes routiers, facilitant ainsi le quotidien et les déplacements vers le centre-ville de Poitiers.Ce bien réunit confort, sécurité et praticité dans un environnement agréable. Une belle opportunité à découvrir sans tarder. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous.

Numéro de mandat : 2829

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.580318, 0.339941
Total : 170 250€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 51 450€
Valeur du bien : 161 450€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10672€/an
Fourchette totale : 705€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8463€ - 13458€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :541 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 364 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-86 364€ (-44.0%)
Marge achat-revente :26 114€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 991,66€
Coût de l'assurance :14 896,87€
Taxe foncière : 1 067,24€/an
Soit par mois : 88,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 450 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ × 0.67 (coefficient rural) = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1000€/fenêtre = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 672 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 250 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 031 €
Revenus locatifs : +10 672 €
Charges déductibles : -59 031 €
Résultat foncier Année 1 : -48 359 €(Déficit de 48 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 581 €/an
Revenus locatifs : +10 672 €
Charges déductibles : -7 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26958.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 672 €59 037 €5 923 €-48 364 €21 400 €26 964 €26 964 €
210 886 €7 432 €5 769 €3 454 €--23 510 €
311 104 €7 272 €5 608 €3 832 €--19 678 €
411 326 €7 105 €5 442 €4 220 €--15 458 €
511 552 €6 933 €5 270 €4 619 €--10 839 €
611 783 €6 755 €5 092 €5 028 €--5 811 €
712 019 €6 571 €4 908 €5 448 €--363 €
812 259 €6 380 €4 717 €5 880 €---
912 504 €6 182 €4 519 €6 323 €---
1012 755 €5 977 €4 314 €6 778 €---
1113 010 €5 764 €4 101 €7 245 €---
1213 270 €5 545 €3 881 €7 725 €---
1313 535 €5 317 €3 654 €8 219 €---
1413 806 €5 081 €3 418 €8 725 €---
1514 082 €4 836 €3 173 €9 246 €---
1614 364 €4 583 €2 920 €9 781 €---
1714 651 €4 321 €2 658 €10 330 €---
1814 944 €4 049 €2 386 €10 895 €---
1915 243 €3 768 €2 105 €11 475 €---
2015 548 €3 477 €1 814 €12 071 €---
2115 859 €3 175 €1 512 €12 684 €---
2216 176 €2 862 €1 199 €13 314 €---
2316 499 €2 539 €875 €13 961 €---
2416 829 €2 203 €540 €14 626 €---
2517 166 €1 856 €193 €15 310 €---
TOTAL341 842 €179 020 €85 992 €162 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 241 €-6 420 €+8 661 €
2+2 241 €0 €+2 241 €
3+2 241 €0 €+2 241 €
4+2 241 €0 €+2 241 €
5+2 241 €0 €+2 241 €
6+2 241 €0 €+2 241 €
7+2 241 €0 €+2 241 €
8+2 241 €+1 655 €+586 €
9+2 241 €+1 897 €+344 €
10+2 241 €+2 033 €+208 €
11+2 241 €+2 174 €+67 €
12+2 241 €+2 318 €-77 €
13+2 241 €+2 466 €-225 €
14+2 241 €+2 618 €-377 €
15+2 241 €+2 774 €-533 €
16+2 241 €+2 934 €-693 €
17+2 241 €+3 099 €-858 €
18+2 241 €+3 268 €-1 027 €
19+2 241 €+3 442 €-1 201 €
20+2 241 €+3 621 €-1 380 €
21+2 241 €+3 805 €-1 564 €
22+2 241 €+3 994 €-1 753 €
23+2 241 €+4 188 €-1 947 €
24+2 241 €+4 388 €-2 147 €
25+2 241 €+4 593 €-2 352 €
Total+56 025 €+48 847 €+7 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →