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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVicdessos (09)
Surface433m²
Coût Total458 980€
Loyer Annuel37 140€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+378€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 340 000 €
Surface : 433 m²
Prix au m² : 785,22 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 43 m²), 7 chambres, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Opportunité unique !

Située à Vicdessos, commune prisée par les amoureux de la nature, cette propriété très spacieuse et pleine de charme vous offre de beaux volumes. Restaurée avec goût, elle vous permet, entre autres, de développer un projet de chambres d'hôtes grâce à ses vastes espaces et son emplacement de choix.

La maison dispose d'une surface habitable de 433 m² sur quatre niveaux, avec 14 pièces : plusieurs salles, quatre chambres, un appartement de type 2 et un appartement de type 3.

Vous pourrez également profiter de ses nombreux atouts : salle de jeux, salle de projection, salon, terrasse, cave, ainsi qu'un grenier et des combles pour plus de potentiel.

Avec sa proximité des activités de plein air, ce bien représente une opportunité unique pour quiconque cherche à investir dans un projet touristique dans une région en pleine expansion. Honoraires 20.000 euros TTC inclus charge acquéreur (320 000 euros hors honoraires).

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - SAYO Flavien - Agent Commercial - RSAC N° 814 419 883 - 06 31 80 33 66 - 05 61 640 640. Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.773063, 1.499897
Total : 458 980€
Prix d'acquisition : 340 000€
Travaux : 91 780€
Valeur du bien : 431 780€
Frais de notaire : 27 200€
Coût estimé : 27 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 433m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 3095€/mois
Loyer annuel estimé : 37140€/an
Fourchette totale : 2309€ - 4148€/mois
Fourchette annuelle : 27709€ - 49782€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :921,29 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :398 919 €
Prix d'achat :340 000 €
Décote à l'achat :-58 919€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-60 061€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 273,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :133,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 407,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 985,99€
Coût de l'assurance :40 160,75€
Taxe foncière : 3 714,00€/an
Soit par mois : 309,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 095,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 716,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :378,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 433 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 433 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 54 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: Chambres en état bon à excellent, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 780 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 480€
    Isolation toiture/combles: 433 m² × 70€/m² = 30310€, Main d'œuvre: 1170€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13600€ (incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:27 000€
    Remplacement fenêtres: 54 fenêtres × 500€ = 27000€ (incluant installation)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements, peinture, finitions)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Pose parquet flottant: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (incluant pose)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture et finitions salon: 1 salon = 1500€ (incluant peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vicdessos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 140 €/an
Calcul : 3 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 606 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 507 €
Revenus locatifs : +37 140 €
Charges déductibles : -112 507 €
Résultat foncier Année 1 : -75 367 €(Déficit de 75 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 727 €/an
Revenus locatifs : +37 140 €
Charges déductibles : -20 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53967.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 340 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 221 000 €(65% de 340 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 036 €/an
Calcul : 221 000 € × 3,636% = 8 036 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 140 €112 522 €15 422 €-75 382 €21 400 €53 982 €53 982 €
237 883 €20 333 €15 012 €17 550 €--36 432 €
338 640 €19 909 €14 589 €18 731 €--17 701 €
439 413 €19 471 €14 150 €19 942 €---
540 202 €19 017 €13 697 €21 184 €---
641 006 €18 548 €13 228 €22 457 €---
741 826 €18 063 €12 743 €23 763 €---
842 662 €17 561 €12 241 €25 101 €---
943 515 €17 042 €11 721 €26 474 €---
1044 386 €16 504 €11 184 €27 881 €---
1145 273 €15 949 €10 628 €29 325 €---
1246 179 €15 374 €10 053 €30 805 €---
1347 102 €14 779 €9 458 €32 324 €---
1448 045 €14 163 €8 843 €33 881 €---
1549 005 €13 527 €8 206 €35 479 €---
1649 986 €12 868 €7 548 €37 118 €---
1750 985 €12 187 €6 866 €38 799 €---
1852 005 €11 482 €6 161 €40 523 €---
1953 045 €10 752 €5 432 €42 293 €---
2054 106 €9 998 €4 677 €44 108 €---
2155 188 €9 217 €3 897 €45 971 €---
2256 292 €8 410 €3 089 €47 882 €---
2357 418 €7 575 €2 254 €49 843 €---
2458 566 €6 710 €1 390 €51 856 €---
2559 737 €5 816 €496 €53 921 €---
TOTAL1 189 605 €447 777 €222 986 €741 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 741 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 799 €-6 420 €+14 219 €
2+7 799 €0 €+7 799 €
3+7 799 €0 €+7 799 €
4+7 799 €+673 €+7 126 €
5+7 799 €+6 355 €+1 444 €
6+7 799 €+6 737 €+1 062 €
7+7 799 €+7 129 €+670 €
8+7 799 €+7 530 €+269 €
9+7 799 €+7 942 €-143 €
10+7 799 €+8 364 €-565 €
11+7 799 €+8 797 €-998 €
12+7 799 €+9 242 €-1 443 €
13+7 799 €+9 697 €-1 898 €
14+7 799 €+10 164 €-2 365 €
15+7 799 €+10 644 €-2 845 €
16+7 799 €+11 135 €-3 336 €
17+7 799 €+11 640 €-3 841 €
18+7 799 €+12 157 €-4 358 €
19+7 799 €+12 688 €-4 889 €
20+7 799 €+13 232 €-5 433 €
21+7 799 €+13 791 €-5 992 €
22+7 799 €+14 365 €-6 566 €
23+7 799 €+14 953 €-7 154 €
24+7 799 €+15 557 €-7 758 €
25+7 799 €+16 176 €-8 377 €
Total+194 975 €+222 548 €+-27 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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