Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleVicdessos (09)
Surface433
Coût Total458 980
Loyer Annuel37 140
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+378
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 340 000 €
Surface : 433 m²
Prix au m² : 785,22 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 43 m²), 7 chambres, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Opportunité unique !

Située à Vicdessos, commune prisée par les amoureux de la nature, cette propriété très spacieuse et pleine de charme vous offre de beaux volumes. Restaurée avec goût, elle vous permet, entre autres, de développer un projet de chambres d'hôtes grâce à ses vastes espaces et son emplacement de choix.

La maison dispose d'une surface habitable de 433 m² sur quatre niveaux, avec 14 pièces : plusieurs salles, quatre chambres, un appartement de type 2 et un appartement de type 3.

Vous pourrez également profiter de ses nombreux atouts : salle de jeux, salle de projection, salon, terrasse, cave, ainsi qu'un grenier et des combles pour plus de potentiel.

Avec sa proximité des activités de plein air, ce bien représente une opportunité unique pour quiconque cherche à investir dans un projet touristique dans une région en pleine expansion. Honoraires 20.000 euros TTC inclus charge acquéreur (320 000 euros hors honoraires).

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - SAYO Flavien - Agent Commercial - RSAC N° 814 419 883 - 06 31 80 33 66 - 05 61 640 640. Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.773063, 1.499897
Total : 458 980
Prix d'acquisition : 340 000
Travaux : 91 780
Valeur du bien : 431 780
Frais de notaire : 27 200
Coût estimé : 27 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 433
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 3095€/mois
Loyer annuel estimé : 37140€/an
Fourchette totale : 2309€ - 4148€/mois
Fourchette annuelle : 27709€ - 49782€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :921,29 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :398 919
Prix d'achat :340 000
Décote à l'achat :-58 919 (-14.8%)
Marge achat-revente :-60 061€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 273,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :133,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 407,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 985,99
Coût de l'assurance :40 160,75
Taxe foncière : 3 714,00€/an
Soit par mois : 309,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 095,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 716,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :378,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 433 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 433 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 54 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: Chambres en état bon à excellent, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 780(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 480
    Isolation toiture/combles: 433 m² × 70€/m² = 30310€, Main d'œuvre: 1170€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13600€ (incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:27 000
    Remplacement fenêtres: 54 fenêtres × 500€ = 27000€ (incluant installation)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements, peinture, finitions)
  • Revêtement sol chambres:4 200
    Pose parquet flottant: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (incluant pose)
  • Rafraîchissement salon:1 500
    Peinture et finitions salon: 1 salon = 1500€ (incluant peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vicdessos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 140 €/an
Calcul : 3 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 980 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 606 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 507
Revenus locatifs : +37 140
Charges déductibles : -112 507
Résultat foncier Année 1 : -75 367(Déficit de 75 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 967
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 727 €/an
Revenus locatifs : +37 140
Charges déductibles : -20 727
Résultat foncier Années 2+ : 16 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53967.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 340 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 221 000(65% de 340 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 036 €/an
Calcul : 221 000 € × 3,636% = 8 036
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 140112 52215 422-75 38221 400 €53 982 €53 982 €
237 88320 33315 01217 550--36 432 €
338 64019 90914 58918 731--17 701 €
439 41319 47114 15019 942---
540 20219 01713 69721 184---
641 00618 54813 22822 457---
741 82618 06312 74323 763---
842 66217 56112 24125 101---
943 51517 04211 72126 474---
1044 38616 50411 18427 881---
1145 27315 94910 62829 325---
1246 17915 37410 05330 805---
1347 10214 7799 45832 324---
1448 04514 1638 84333 881---
1549 00513 5278 20635 479---
1649 98612 8687 54837 118---
1750 98512 1876 86638 799---
1852 00511 4826 16140 523---
1953 04510 7525 43242 293---
2054 1069 9984 67744 108---
2155 1889 2173 89745 971---
2256 2928 4103 08947 882---
2357 4187 5752 25449 843---
2458 5666 7101 39051 856---
2559 7375 81649653 921---
TOTAL1 189 605447 777222 986741 82821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 741 828
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 799-6 420+14 219
2+7 7990+7 799
3+7 7990+7 799
4+7 799+673+7 126
5+7 799+6 355+1 444
6+7 799+6 737+1 062
7+7 799+7 129+670
8+7 799+7 530+269
9+7 799+7 942-143
10+7 799+8 364-565
11+7 799+8 797-998
12+7 799+9 242-1 443
13+7 799+9 697-1 898
14+7 799+10 164-2 365
15+7 799+10 644-2 845
16+7 799+11 135-3 336
17+7 799+11 640-3 841
18+7 799+12 157-4 358
19+7 799+12 688-4 889
20+7 799+13 232-5 433
21+7 799+13 791-5 992
22+7 799+14 365-6 566
23+7 799+14 953-7 154
24+7 799+15 557-7 758
25+7 799+16 176-8 377
Total+194 975+222 548+-27 573
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →