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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface141m²
Coût Total188 110€
Loyer Annuel17 939€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 131,21 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 14 m²), 5 chambres, Entrée séparée

EXCLUSIVITE Hyper centre ville, gare à pied Appartement d'habitation comprenant : entrée, séjour double, salon, cuisine aménagée et équipée, cinq chambres dont une avec mezzanine, deux salles d'eau, deux toilettes, buanderie/chaufferie et COMBLES. Appartement plein de charme avec poutres et belle hauteur sous plafond, entièrement rénové (aucun travaux à prévoir), chauffage individuel GAZ de ville (chaudière neuve) et double vitrage PVC. Place de stationnement.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.732329, 1.366938
Total : 188 110€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 15 850€
Valeur du bien : 175 350€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17939€/an
Fourchette totale : 1240€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 14881€ - 21627€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.91% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,99 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 593 €
Prix d'achat :159 500 €
Décote à l'achat :-99 093€ (-38.3%)
Marge achat-revente :70 483€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 406,90€
Coût de l'assurance :16 459,62€
Taxe foncière : 1 793,95€/an
Soit par mois : 149,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :348,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz de ville avec chaudière neuve.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent et conforme.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 125 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 850 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz de ville avec chaudière neuve.
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 450€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 900€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 2 robinets × 150€ = 300€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rafraîchissement:6 000€
    Peinture murs chambres: 150 m² × 30€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rafraîchissement:4 500€
    Peinture murs salon: 125 m² × 30€/m² = 3750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², avec une moyenne de 30€/m². Les robinets de cuisine sont estimés à 150€ chacun.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 939 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 110 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 804 €
Revenus locatifs : +17 939 €
Charges déductibles : -24 804 €
Résultat foncier Année 1 : -6 864 €(Déficit de 6 864 €)
Imputable sur revenu global : 6 864 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 954 €/an
Revenus locatifs : +17 939 €
Charges déductibles : -8 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 986 €/an
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 939 €24 810 €6 507 €-6 870 €6 870 €--
218 298 €8 789 €6 337 €9 509 €---
318 664 €8 613 €6 160 €10 051 €---
419 038 €8 430 €5 978 €10 608 €---
519 418 €8 241 €5 788 €11 178 €---
619 807 €8 045 €5 592 €11 762 €---
720 203 €7 842 €5 389 €12 361 €---
820 607 €7 631 €5 179 €12 976 €---
921 019 €7 414 €4 961 €13 605 €---
1021 439 €7 188 €4 736 €14 251 €---
1121 868 €6 955 €4 502 €14 914 €---
1222 305 €6 713 €4 260 €15 593 €---
1322 752 €6 462 €4 010 €16 289 €---
1423 207 €6 203 €3 751 €17 004 €---
1523 671 €5 935 €3 482 €17 736 €---
1624 144 €5 656 €3 204 €18 488 €---
1724 627 €5 368 €2 916 €19 259 €---
1825 120 €5 070 €2 618 €20 049 €---
1925 622 €4 761 €2 309 €20 861 €---
2026 134 €4 442 €1 989 €21 693 €---
2126 657 €4 110 €1 658 €22 547 €---
2227 190 €3 767 €1 315 €23 423 €---
2327 734 €3 412 €960 €24 322 €---
2428 289 €3 045 €592 €25 244 €---
2528 855 €2 664 €211 €26 191 €---
TOTAL574 607 €171 565 €94 407 €403 042 €6 870 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 061 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 767 €-2 061 €+5 828 €
2+3 767 €+2 853 €+914 €
3+3 767 €+3 015 €+752 €
4+3 767 €+3 182 €+585 €
5+3 767 €+3 353 €+414 €
6+3 767 €+3 529 €+238 €
7+3 767 €+3 708 €+59 €
8+3 767 €+3 893 €-126 €
9+3 767 €+4 082 €-315 €
10+3 767 €+4 275 €-508 €
11+3 767 €+4 474 €-707 €
12+3 767 €+4 678 €-911 €
13+3 767 €+4 887 €-1 120 €
14+3 767 €+5 101 €-1 334 €
15+3 767 €+5 321 €-1 554 €
16+3 767 €+5 546 €-1 779 €
17+3 767 €+5 778 €-2 011 €
18+3 767 €+6 015 €-2 248 €
19+3 767 €+6 258 €-2 491 €
20+3 767 €+6 508 €-2 741 €
21+3 767 €+6 764 €-2 997 €
22+3 767 €+7 027 €-3 260 €
23+3 767 €+7 297 €-3 530 €
24+3 767 €+7 573 €-3 806 €
25+3 767 €+7 857 €-4 090 €
Total+94 175 €+120 913 €+-26 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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