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Maison à vendre

VilleBoussac (23)
Surface112
Coût Total92 100
Loyer Annuel7 906
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+105
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 691,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

Venez découvrir cette maison de bourg de 112 M², idéalement située dans un village paisible au cœur de l'Allier. A seulement 22 minutes de Boussac (Creuse) et à moins de 30 minutes de Montluçon, cette propriété offre un parfait mélange de tranquillité et de praticité. Sa pièce de vie avec poêle à bois et cuisine ouverte, idéale pour les moments chaleureux en famille. Une chambre parentale confortable avec sa propre salle d'eau attenante complète ce niveau. A l'étage , trois chambres avec de belles proportions, parfaites pour accueillir votre famille ou des invités. Une salle d'eau moderne avec cabine de douche vient parfaire cet espace nuit. Pour compléter, un terrain privé idéal pour les amateurs de jardinage ou simplement pour profiter de moments de détente en plein air. Avec ses 85 M² au sol et une toiture récente, une grange vous offres de multiples possibilités, que ce soit pour le stockage, un atelier ou même un projet de transformation. Vous rechercher votre projet de vie dans un cadre paisible ? alors ne manquez pas cette opportunité et contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.Mentions légales: Proposé à la vente au prix de 77 500 Euros (Honoraires à la charge du vendeur, Mandat 109383 Classe Energie ELes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponible sur le site Gé « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.347073, 2.222085
Total : 92 100
Prix d'acquisition : 77 500
Travaux : 8 400
Valeur du bien : 85 900
Frais de notaire : 6 200
Coût estimé : 6 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7906€/an
Fourchette totale : 485€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 10741€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 751
Prix d'achat :77 500
Décote à l'achat :-36 251 (-31.9%)
Marge achat-revente :21 651€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 222,29
Coût de l'assurance :8 058,75
Taxe foncière : 790,63€/an
Soit par mois : 65,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 75€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 696
Revenus locatifs : +7 906
Charges déductibles : -12 696
Résultat foncier Année 1 : -4 790(Déficit de 4 790 €)
Imputable sur revenu global : 4 790
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 296 €/an
Revenus locatifs : +7 906
Charges déductibles : -4 296
Résultat foncier Années 2+ : 3 610 €/an
Prix d'achat du bien : 77 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 90612 6993 186-4 7934 793 €--
28 0644 2163 1033 849---
38 2264 1293 0164 097---
48 3904 0402 9274 351---
58 5583 9472 8344 611---
68 7293 8512 7384 878---
78 9043 7522 6395 152---
89 0823 6492 5365 433---
99 2633 5422 4295 721---
109 4493 4322 3196 017---
119 6383 3172 2046 320---
129 8303 1992 0866 632---
1310 0273 0761 9636 951---
1410 2282 9491 8367 278---
1510 4322 8181 7057 614---
1610 6412 6821 5697 959---
1710 8542 5411 4288 313---
1811 0712 3951 2828 676---
1911 2922 2441 1319 049---
2011 5182 0879749 431---
2111 7481 9258129 824---
2211 9831 75764410 226---
2312 2231 58347010 640---
2412 4671 40329011 064---
2512 7171 21610311 500---
TOTAL253 24082 44746 222170 7944 793Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 438
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660-1 438+3 098
2+1 660+1 155+505
3+1 660+1 229+431
4+1 660+1 305+355
5+1 660+1 383+277
6+1 660+1 463+197
7+1 660+1 546+114
8+1 660+1 630+30
9+1 660+1 716-56
10+1 660+1 805-145
11+1 660+1 896-236
12+1 660+1 989-329
13+1 660+2 085-425
14+1 660+2 183-523
15+1 660+2 284-624
16+1 660+2 388-728
17+1 660+2 494-834
18+1 660+2 603-943
19+1 660+2 715-1 055
20+1 660+2 829-1 169
21+1 660+2 947-1 287
22+1 660+3 068-1 408
23+1 660+3 192-1 532
24+1 660+3 319-1 659
25+1 660+3 450-1 790
Total+41 500+51 238+-9 738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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