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Immeuble 5 pièces 207 m²

Bien expiré
VilleÉpernay (51)
Surface207m²
Coût Total327 212€
Loyer Annuel25 907€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 900 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble centre ville

Immeuble ancien à vendre, idéal investisseur, situé en plein centre d'Épernay. Datant du 19ème siècle, ce bâtiment offre un fort potentiel de rénovation pour optimiser sa rentabilité. Au rez-de-chaussée : un local commercial de 79 m² actuellement loué 10 152 € HT/an. Au 1er étage : d'anciens bureaux à réhabiliter de 64 m². Au 2ème étage : un appartement F3 libre. Taxe foncière : 2 890 €. Prix de vente : 213 900 €. Opportunité rare en centre-ville pour constitution de revenus locatifs ou projet de rénovation. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 199 Référence annonce : A14B-ZNI-6LG Prix hors honoraires : 200 000 €

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.043170, 3.953754
Total : 327 212€
Prix d'acquisition : 213 900€
Travaux : 96 200€
Valeur du bien : 310 100€
Frais de notaire : 17 112€
Coût estimé : 17 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2159€/mois
Loyer annuel estimé : 25907€/an
Fourchette totale : 1704€ - 2735€/mois
Fourchette annuelle : 20448€ - 32823€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 858,49 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :384 707 €
Prix d'achat :213 900 €
Décote à l'achat :-170 807€ (-44.4%)
Marge achat-revente :57 495€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 617,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,35€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 693,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 923,22€
Coût de l'assurance :22 904,84€
Taxe foncière : 2 890,00€/an
Soit par mois : 240,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 158,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 934,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé selon surface totale)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - salon sans photo, état présumé mauvais nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 200 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète (10 m²): 7000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon (30 m²): 1000€/m² × 30 = 15000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 159 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 907 €/an
Calcul : 2 159 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 212 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 925 €
Revenus locatifs : +25 907 €
Charges déductibles : -110 925 €
Résultat foncier Année 1 : -85 018 €(Déficit de 85 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 725 €/an
Revenus locatifs : +25 907 €
Charges déductibles : -14 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63618.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 035 €(65% de 213 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 056 €/an
Calcul : 139 035 € × 3,636% = 5 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 907 €110 935 €10 929 €-85 029 €21 400 €63 629 €63 629 €
226 425 €14 444 €10 638 €11 980 €--51 648 €
326 953 €14 144 €10 337 €12 810 €--38 839 €
427 492 €13 832 €10 026 €13 660 €--25 178 €
528 042 €13 510 €9 704 €14 532 €--10 646 €
628 603 €13 177 €9 371 €15 426 €---
729 175 €12 833 €9 027 €16 342 €---
829 759 €12 476 €8 670 €17 282 €---
930 354 €12 108 €8 302 €18 246 €---
1030 961 €11 727 €7 921 €19 234 €---
1131 580 €11 332 €7 526 €20 248 €---
1232 212 €10 925 €7 119 €21 287 €---
1332 856 €10 503 €6 697 €22 353 €---
1433 513 €10 067 €6 260 €23 446 €---
1534 183 €9 615 €5 809 €24 568 €---
1634 867 €9 149 €5 342 €25 718 €---
1735 564 €8 666 €4 860 €26 898 €---
1836 276 €8 167 €4 360 €28 109 €---
1937 001 €7 650 €3 844 €29 351 €---
2037 741 €7 116 €3 310 €30 625 €---
2138 496 €6 563 €2 757 €31 933 €---
2239 266 €5 992 €2 186 €33 274 €---
2340 051 €5 401 €1 594 €34 651 €---
2440 852 €4 789 €983 €36 063 €---
2541 669 €4 157 €351 €37 512 €---
TOTAL829 799 €349 278 €157 923 €480 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 440 €-6 420 €+11 860 €
2+5 440 €0 €+5 440 €
3+5 440 €0 €+5 440 €
4+5 440 €0 €+5 440 €
5+5 440 €0 €+5 440 €
6+5 440 €+1 434 €+4 006 €
7+5 440 €+4 903 €+537 €
8+5 440 €+5 185 €+255 €
9+5 440 €+5 474 €-34 €
10+5 440 €+5 770 €-330 €
11+5 440 €+6 074 €-634 €
12+5 440 €+6 386 €-946 €
13+5 440 €+6 706 €-1 266 €
14+5 440 €+7 034 €-1 594 €
15+5 440 €+7 370 €-1 930 €
16+5 440 €+7 716 €-2 276 €
17+5 440 €+8 070 €-2 630 €
18+5 440 €+8 433 €-2 993 €
19+5 440 €+8 805 €-3 365 €
20+5 440 €+9 188 €-3 748 €
21+5 440 €+9 580 €-4 140 €
22+5 440 €+9 982 €-4 542 €
23+5 440 €+10 395 €-4 955 €
24+5 440 €+10 819 €-5 379 €
25+5 440 €+11 254 €-5 814 €
Total+136 000 €+144 156 €+-8 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 155 jours
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