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Maison à vendre

VilleCambes (47)
Surface230m²
Coût Total303 242€
Loyer Annuel21 456€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 650 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 972,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Piscine, Pas de cave

En campagne, à quelques minutes des commodités. Maison en pierre offrant en rez-de-chaussée : cuisine, salon/séjour, deux chambres, salle d'eau, wc. A l'étage : deux chambres dont une avec salle d'eau, bureau. Garage. Jardin avec piscine d'environ 6700m². Possibilité d'agrandissement, de créations de gîtes.

Ville : Cambes
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47350
Coordonnées : 44.596503, 0.277602
Total : 303 242€
Prix d'acquisition : 223 650€
Travaux : 61 700€
Valeur du bien : 285 350€
Frais de notaire : 17 892€
Coût estimé : 17 892€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1788€/mois
Loyer annuel estimé : 21456€/an
Fourchette totale : 1415€ - 2260€/mois
Fourchette annuelle : 16978€ - 27116€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,05 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :357 432 €
Prix d'achat :223 650 €
Décote à l'achat :-133 782€ (-37.4%)
Marge achat-revente :54 190€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 536,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :121,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 657,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 572,78€
Coût de l'assurance :36 389,04€
Taxe foncière : 2 145,62€/an
Soit par mois : 178,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 788,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 836,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 700 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 500€
    Isolation des combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 650€ = 18850€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cambes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 456 €/an
Calcul : 1 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 242 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 456 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 113 €
Revenus locatifs : +21 456 €
Charges déductibles : -76 113 €
Résultat foncier Année 1 : -54 657 €(Déficit de 54 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 413 €/an
Revenus locatifs : +21 456 €
Charges déductibles : -14 413 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33256.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 373 €(65% de 223 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 286 €/an
Calcul : 145 373 € × 3,636% = 5 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 456 €76 123 €10 822 €-54 667 €21 400 €33 267 €33 267 €
221 885 €14 144 €10 543 €7 742 €--25 525 €
322 323 €13 854 €10 253 €8 469 €--17 056 €
422 770 €13 554 €9 953 €9 216 €--7 841 €
523 225 €13 243 €9 642 €9 982 €---
623 689 €12 920 €9 319 €10 769 €---
724 163 €12 586 €8 984 €11 578 €---
824 646 €12 239 €8 638 €12 408 €---
925 139 €11 879 €8 278 €13 260 €---
1025 642 €11 507 €7 905 €14 136 €---
1126 155 €11 120 €7 519 €15 035 €---
1226 678 €10 720 €7 118 €15 958 €---
1327 212 €10 304 €6 703 €16 907 €---
1427 756 €9 874 €6 273 €17 882 €---
1528 311 €9 428 €5 826 €18 883 €---
1628 877 €8 965 €5 364 €19 912 €---
1729 455 €8 485 €4 884 €20 970 €---
1830 044 €7 988 €4 387 €22 056 €---
1930 645 €7 472 €3 871 €23 172 €---
2031 258 €6 938 €3 337 €24 320 €---
2131 883 €6 384 €2 783 €25 499 €---
2232 520 €5 809 €2 208 €26 711 €---
2333 171 €5 214 €1 613 €27 957 €---
2433 834 €4 597 €995 €29 238 €---
2534 511 €3 957 €355 €30 554 €---
TOTAL687 249 €309 302 €157 573 €377 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 506 €-6 420 €+10 926 €
2+4 506 €0 €+4 506 €
3+4 506 €0 €+4 506 €
4+4 506 €0 €+4 506 €
5+4 506 €+642 €+3 864 €
6+4 506 €+3 231 €+1 275 €
7+4 506 €+3 473 €+1 033 €
8+4 506 €+3 722 €+784 €
9+4 506 €+3 978 €+528 €
10+4 506 €+4 241 €+265 €
11+4 506 €+4 510 €-4 €
12+4 506 €+4 788 €-282 €
13+4 506 €+5 072 €-566 €
14+4 506 €+5 365 €-859 €
15+4 506 €+5 665 €-1 159 €
16+4 506 €+5 974 €-1 468 €
17+4 506 €+6 291 €-1 785 €
18+4 506 €+6 617 €-2 111 €
19+4 506 €+6 952 €-2 446 €
20+4 506 €+7 296 €-2 790 €
21+4 506 €+7 650 €-3 144 €
22+4 506 €+8 013 €-3 507 €
23+4 506 €+8 387 €-3 881 €
24+4 506 €+8 771 €-4 265 €
25+4 506 €+9 166 €-4 660 €
Total+112 650 €+113 384 €+-734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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