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Immeuble mixte libéral et habitation - centre de Montendre

VilleMontendre (17)
Surface215m²
Coût Total218 260€
Loyer Annuel21 911€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 637,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 9 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, 1 place de parking

Stéphane HAYS vous propose ce bien :

Cet immeuble de ville en pierre offre une configuration adaptée à un usage mixte, alliant activité professionnelle et investissement locatif, dans un environnement à forte visibilité.

Un atout majeur : son parking privé en plein centre ville, valeur ajoutée pour une activité de profession libérale, des bureaux ou une clientèle de passage. Le rez-de-chaussée développe une grande surface à rénover (env. 130m²), organisée en six pièces, laissant place à de multiples projets.

À l'étage, deux appartements existants et actuellement loués. Travaux de rénovation obligatoires - Tout à l'égout.

157500€HAI - partie pro non soumise au DPE - Appartements en D Abonnez vous à ma page Facebook pour avoir les annonces en priorité - Stéphane HAYS Immo -\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.285097, -0.411328
Total : 218 260€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 70 300€
Valeur du bien : 207 300€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21911€/an
Fourchette totale : 1458€ - 2286€/mois
Fourchette annuelle : 17498€ - 27438€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 326,98 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 300 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-148 300€ (-52.0%)
Marge achat-revente :67 040€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 105,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :87,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 192,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 413,82€
Coût de l'assurance :26 191,20€
Taxe foncière : 2 191,11€/an
Soit par mois : 182,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 825,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :450,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1.5/5 - Murs abîmés nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et peinture dans le couloir
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 300 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 50€ = 1500€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 000€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 100€ = 2000€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:800€
    Rénovation couloir: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 911 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 260 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 321 €
Revenus locatifs : +21 911 €
Charges déductibles : -81 321 €
Résultat foncier Année 1 : -59 410 €(Déficit de 59 410 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 010 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 021 €/an
Revenus locatifs : +21 911 €
Charges déductibles : -11 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38009.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 911 €81 328 €7 789 €-59 417 €21 400 €38 017 €38 017 €
222 349 €10 827 €7 588 €11 522 €--26 494 €
322 796 €10 618 €7 380 €12 178 €--14 317 €
423 252 €10 402 €7 164 €12 850 €--1 467 €
523 717 €10 178 €6 940 €13 539 €---
624 192 €9 946 €6 707 €14 246 €---
724 675 €9 705 €6 467 €14 970 €---
825 169 €9 456 €6 217 €15 713 €---
925 672 €9 197 €5 958 €16 475 €---
1026 186 €8 929 €5 690 €17 257 €---
1126 709 €8 651 €5 412 €18 059 €---
1227 244 €8 362 €5 124 €18 881 €---
1327 789 €8 063 €4 825 €19 725 €---
1428 344 €7 754 €4 515 €20 591 €---
1528 911 €7 432 €4 194 €21 479 €---
1629 489 €7 099 €3 861 €22 390 €---
1730 079 €6 754 €3 515 €23 325 €---
1830 681 €6 396 €3 157 €24 285 €---
1931 294 €6 025 €2 786 €25 269 €---
2031 920 €5 640 €2 402 €26 280 €---
2132 559 €5 242 €2 003 €27 317 €---
2233 210 €4 828 €1 589 €28 382 €---
2333 874 €4 400 €1 161 €29 475 €---
2434 552 €3 955 €716 €30 596 €---
2535 243 €3 495 €256 €31 748 €---
TOTAL701 818 €264 683 €113 414 €437 135 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 601 €-6 420 €+11 021 €
2+4 601 €0 €+4 601 €
3+4 601 €0 €+4 601 €
4+4 601 €0 €+4 601 €
5+4 601 €+3 622 €+979 €
6+4 601 €+4 274 €+327 €
7+4 601 €+4 491 €+110 €
8+4 601 €+4 714 €-113 €
9+4 601 €+4 943 €-342 €
10+4 601 €+5 177 €-576 €
11+4 601 €+5 418 €-817 €
12+4 601 €+5 664 €-1 063 €
13+4 601 €+5 918 €-1 317 €
14+4 601 €+6 177 €-1 576 €
15+4 601 €+6 444 €-1 843 €
16+4 601 €+6 717 €-2 116 €
17+4 601 €+6 998 €-2 397 €
18+4 601 €+7 285 €-2 684 €
19+4 601 €+7 581 €-2 980 €
20+4 601 €+7 884 €-3 283 €
21+4 601 €+8 195 €-3 594 €
22+4 601 €+8 515 €-3 914 €
23+4 601 €+8 842 €-4 241 €
24+4 601 €+9 179 €-4 578 €
25+4 601 €+9 524 €-4 923 €
Total+115 025 €+131 141 €+-16 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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