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Achat : Maison Châtres-sur-Cher (41320)

VilleChâtres-sur-Cher (41)
Surface129m²
Coût Total115 572€
Loyer Annuel11 579€
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 844 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 773,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de charme au cachet préservé, lumineuse, elle vous séduira par sa spacieuse pièce de vie agrémentée d'une cheminée. Fonctionnelle, elle propose une vie de plain-pied ainsi que deux chambres et une salle d'eau à l'étage. Une grange et plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble, laissant libre cours à tous vos envies. Honoraires inclus dans le prix : 7.36%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Châtres-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.299260, 1.929980
Total : 115 572€
Prix d'acquisition : 99 844€
Travaux : 7 740€
Valeur du bien : 107 584€
Frais de notaire : 7 988€
Coût estimé : 7 988€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11579€/an
Fourchette totale : 763€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 9161€ - 14636€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :133 448 €
Prix d'achat :99 844 €
Décote à l'achat :-33 604€ (-25.2%)
Marge achat-revente :17 876€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 616,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 333,17€
Coût de l'assurance :13 001,85€
Taxe foncière : 1 157,95€/an
Soit par mois : 96,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 964,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :252,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et remise en état de l'espace de garage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - espace de garage nécessite nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 740 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 740€
    Isolation combles: 129 m² × 60€/m² = 7740€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 740€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 740€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 579 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 572 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 309 €
Revenus locatifs : +11 579 €
Charges déductibles : -13 309 €
Résultat foncier Année 1 : -1 730 €(Déficit de 1 730 €)
Imputable sur revenu global : 1 730 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 569 €/an
Revenus locatifs : +11 579 €
Charges déductibles : -5 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 010 €/an
Prix d'achat du bien : 99 844 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 899 €(65% de 99 844 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 360 €/an
Calcul : 64 899 € × 3,636% = 2 360 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 579 €13 313 €3 895 €-1 733 €1 733 €--
211 811 €5 469 €3 791 €6 342 €---
312 047 €5 363 €3 685 €6 685 €---
412 288 €5 252 €3 574 €7 036 €---
512 534 €5 138 €3 460 €7 396 €---
612 785 €5 019 €3 341 €7 765 €---
713 040 €4 897 €3 219 €8 143 €---
813 301 €4 770 €3 092 €8 531 €---
913 567 €4 639 €2 961 €8 928 €---
1013 839 €4 504 €2 825 €9 335 €---
1114 115 €4 363 €2 685 €9 752 €---
1214 398 €4 218 €2 540 €10 180 €---
1314 686 €4 068 €2 390 €10 618 €---
1414 979 €3 912 €2 234 €11 067 €---
1515 279 €3 752 €2 074 €11 527 €---
1615 584 €3 585 €1 907 €11 999 €---
1715 896 €3 413 €1 735 €12 483 €---
1816 214 €3 235 €1 557 €12 979 €---
1916 538 €3 051 €1 373 €13 487 €---
2016 869 €2 860 €1 182 €14 009 €---
2117 206 €2 663 €985 €14 543 €---
2217 551 €2 459 €781 €15 092 €---
2317 902 €2 248 €570 €15 654 €---
2418 260 €2 029 €351 €16 230 €---
2518 625 €1 803 €125 €16 821 €---
TOTAL370 893 €106 024 €56 333 €264 870 €1 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 520 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432 €-520 €+2 952 €
2+2 432 €+1 902 €+530 €
3+2 432 €+2 005 €+427 €
4+2 432 €+2 111 €+321 €
5+2 432 €+2 219 €+213 €
6+2 432 €+2 330 €+102 €
7+2 432 €+2 443 €-11 €
8+2 432 €+2 559 €-127 €
9+2 432 €+2 678 €-246 €
10+2 432 €+2 801 €-369 €
11+2 432 €+2 926 €-494 €
12+2 432 €+3 054 €-622 €
13+2 432 €+3 185 €-753 €
14+2 432 €+3 320 €-888 €
15+2 432 €+3 458 €-1 026 €
16+2 432 €+3 600 €-1 168 €
17+2 432 €+3 745 €-1 313 €
18+2 432 €+3 894 €-1 462 €
19+2 432 €+4 046 €-1 614 €
20+2 432 €+4 203 €-1 771 €
21+2 432 €+4 363 €-1 931 €
22+2 432 €+4 527 €-2 095 €
23+2 432 €+4 696 €-2 264 €
24+2 432 €+4 869 €-2 437 €
25+2 432 €+5 046 €-2 614 €
Total+60 800 €+79 461 €+-18 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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