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Maison à vendre

VilleSaint-Viaud (44)
Surface193m²
Coût Total188 158€
Loyer Annuel23 639€
Rentabilité12.56%
Cashflow/mois+799€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 700 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 682,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial PHELIPPEAU, LIEBAULT ET SEBAUX-PERRUS, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - ST VIAUD (44320)

Maison de ville comprenant une entrée, une pièce de vie avec coin cuisine, un wc, une chambre avec salle d'eau. Deuxième chambre en mezzanine. Garage non attenant et jardin clos. Maison dépourvue de tableau électrique, installation à prévoir.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude PHELIPPEAU, LIEBAULT ET SEBAUX-PERRUS, SELAS - Notaires à Saint-Brevin-les-Pins - N° SIRET : 40453304400016

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Ville : Saint-Viaud
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44320
Coordonnées : 47.236540, -2.004233
Total : 188 158€
Prix d'acquisition : 131 700€
Travaux : 45 922€
Valeur du bien : 177 622€
Frais de notaire : 10 536€
Coût estimé : 10 536€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1970€/mois
Loyer annuel estimé : 23639€/an
Fourchette totale : 1583€ - 2452€/mois
Fourchette annuelle : 18993€ - 29422€/an
Rentabilité brute :12.56%
Fourchette de rentabilité :10.09% - 15.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 535,21 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :489 296 €
Prix d'achat :131 700 €
Décote à l'achat :-357 596€ (-73.1%)
Marge achat-revente :301 138€ (61.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 973,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 910,35€
Coût de l'assurance :14 111,85€
Taxe foncière : 2 363,93€/an
Soit par mois : 196,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 969,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :799,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (193 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation tableau électrique
Installation d'un tableau électrique conforme aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: Maison dépourvue de tableau électrique, installation à prévoir
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 922 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 402€
    Isolation combles: 193 m² × 54€ = 10402€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€ = 1620€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Viaud (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 102€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 639 €/an
Calcul : 1 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 158 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 922 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 073 €
Revenus locatifs : +23 639 €
Charges déductibles : -55 073 €
Résultat foncier Année 1 : -31 434 €(Déficit de 31 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 151 €/an
Revenus locatifs : +23 639 €
Charges déductibles : -9 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10033.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 605 €(65% de 131 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 113 €/an
Calcul : 85 605 € × 3,636% = 3 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 639 €55 079 €6 229 €-31 440 €21 400 €10 040 €10 040 €
224 112 €8 991 €6 062 €15 122 €---
324 594 €8 818 €5 890 €15 776 €---
425 086 €8 640 €5 712 €16 446 €---
525 588 €8 456 €5 528 €17 132 €---
626 100 €8 266 €5 338 €17 834 €---
726 622 €8 069 €5 141 €18 553 €---
827 154 €7 866 €4 937 €19 288 €---
927 697 €7 655 €4 727 €20 042 €---
1028 251 €7 438 €4 509 €20 814 €---
1128 816 €7 213 €4 284 €21 604 €---
1229 392 €6 980 €4 052 €22 412 €---
1329 980 €6 739 €3 811 €23 241 €---
1430 580 €6 491 €3 562 €24 089 €---
1531 192 €6 233 €3 305 €24 958 €---
1631 815 €5 968 €3 039 €25 848 €---
1732 452 €5 693 €2 764 €26 759 €---
1833 101 €5 408 €2 480 €27 692 €---
1933 763 €5 114 €2 186 €28 649 €---
2034 438 €4 810 €1 882 €29 628 €---
2135 127 €4 496 €1 567 €30 631 €---
2235 829 €4 171 €1 242 €31 659 €---
2336 546 €3 835 €906 €32 711 €---
2437 277 €3 487 €559 €33 790 €---
2538 022 €3 128 €199 €34 895 €---
TOTAL757 173 €209 042 €89 910 €548 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 964 €-6 420 €+11 384 €
2+4 964 €+1 525 €+3 439 €
3+4 964 €+4 733 €+231 €
4+4 964 €+4 934 €+30 €
5+4 964 €+5 139 €-175 €
6+4 964 €+5 350 €-386 €
7+4 964 €+5 566 €-602 €
8+4 964 €+5 787 €-823 €
9+4 964 €+6 013 €-1 049 €
10+4 964 €+6 244 €-1 280 €
11+4 964 €+6 481 €-1 517 €
12+4 964 €+6 724 €-1 760 €
13+4 964 €+6 972 €-2 008 €
14+4 964 €+7 227 €-2 263 €
15+4 964 €+7 487 €-2 523 €
16+4 964 €+7 754 €-2 790 €
17+4 964 €+8 028 €-3 064 €
18+4 964 €+8 308 €-3 344 €
19+4 964 €+8 595 €-3 631 €
20+4 964 €+8 888 €-3 924 €
21+4 964 €+9 189 €-4 225 €
22+4 964 €+9 498 €-4 534 €
23+4 964 €+9 813 €-4 849 €
24+4 964 €+10 137 €-5 173 €
25+4 964 €+10 468 €-5 504 €
Total+124 100 €+164 439 €+-40 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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