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Détails du bien

VilleChevenon (58)
Surface94.34m²
Coût Total130 410€
Loyer Annuel8 628€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 94.34 m²
Prix au m² : 901 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Convecteurs Electricité, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Maison de 95m² à Chevenon, idéale pour une famille recherchant espace et tranquillité. Le séjour de 19 m² s'ouvre sur une cuisine de 18 m², tandis que trois chambres (10 m², 19 m² et un bureau de 8 m²) offrent de belles possibilités d'aménagement. Une terrasse vous invite à profiter du plein air, et le garage de 24 m². Le bien, à rafraîchir, se situe sur plusieurs parcelles dans un cadre calme et verdoyant, parfait pour vivre au rythme du village. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2870.0 € et 3920.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-confluences-nevers.com/mentions_legales/

Ville : Chevenon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.921994, 3.226618
Total : 130 410€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 38 610€
Valeur du bien : 123 610€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.34m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 9.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8628€/an
Fourchette totale : 585€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 7017€ - 10609€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,3 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 690 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-45 690€ (-35.0%)
Marge achat-revente :280€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :38,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 210,96€
Coût de l'assurance :11 410,87€
Taxe foncière : 862,84€/an
Soit par mois : 71,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94.34 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94.34 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 2 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 19 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 610 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles: 94.34 m² × 40€/m² = 3773.6€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation légère salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 220€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 140€
    Parquet flottant salon: 19 m² × 60€/m² = 1140€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chevenon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 628 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 410 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 048 €
Revenus locatifs : +8 628 €
Charges déductibles : -44 048 €
Résultat foncier Année 1 : -35 419 €(Déficit de 35 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 438 €/an
Revenus locatifs : +8 628 €
Charges déductibles : -5 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14019.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 628 €44 052 €4 123 €-35 424 €21 400 €14 024 €14 024 €
28 801 €5 329 €4 010 €3 471 €--10 552 €
38 977 €5 213 €3 894 €3 764 €--6 788 €
49 157 €5 094 €3 774 €4 063 €--2 726 €
59 340 €4 970 €3 651 €4 370 €---
69 526 €4 842 €3 523 €4 684 €---
79 717 €4 710 €3 391 €5 007 €---
89 911 €4 574 €3 255 €5 337 €---
910 110 €4 433 €3 114 €5 676 €---
1010 312 €4 288 €2 969 €6 024 €---
1110 518 €4 138 €2 819 €6 380 €---
1210 728 €3 983 €2 664 €6 745 €---
1310 943 €3 824 €2 504 €7 119 €---
1411 162 €3 659 €2 339 €7 503 €---
1511 385 €3 488 €2 169 €7 897 €---
1611 613 €3 313 €1 993 €8 300 €---
1711 845 €3 131 €1 812 €8 714 €---
1812 082 €2 943 €1 624 €9 138 €---
1912 323 €2 750 €1 431 €9 574 €---
2012 570 €2 550 €1 231 €10 020 €---
2112 821 €2 344 €1 024 €10 478 €---
2213 078 €2 131 €811 €10 947 €---
2313 339 €1 911 €591 €11 429 €---
2413 606 €1 684 €364 €11 922 €---
2513 878 €1 449 €130 €12 429 €---
TOTAL276 369 €130 803 €59 211 €145 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 812 €-6 420 €+8 232 €
2+1 812 €0 €+1 812 €
3+1 812 €0 €+1 812 €
4+1 812 €0 €+1 812 €
5+1 812 €+493 €+1 319 €
6+1 812 €+1 405 €+407 €
7+1 812 €+1 502 €+310 €
8+1 812 €+1 601 €+211 €
9+1 812 €+1 703 €+109 €
10+1 812 €+1 807 €+5 €
11+1 812 €+1 914 €-102 €
12+1 812 €+2 023 €-211 €
13+1 812 €+2 136 €-324 €
14+1 812 €+2 251 €-439 €
15+1 812 €+2 369 €-557 €
16+1 812 €+2 490 €-678 €
17+1 812 €+2 614 €-802 €
18+1 812 €+2 742 €-930 €
19+1 812 €+2 872 €-1 060 €
20+1 812 €+3 006 €-1 194 €
21+1 812 €+3 143 €-1 331 €
22+1 812 €+3 284 €-1 472 €
23+1 812 €+3 429 €-1 617 €
24+1 812 €+3 577 €-1 765 €
25+1 812 €+3 729 €-1 917 €
Total+45 300 €+43 670 €+1 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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