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Appartement à vendre 4 pièces Argenteuil (95)

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface79m²
Coût Total217 250€
Loyer Annuel16 701€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 278,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Salon, 1 salle de douche, 19 étages, Chauffage électrique, Étage 7 sur 19

Situé au 7 étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, à proximité immédiate des écoles et des commerces, ainsi que des transports En entrant dans cet appartement, vous serez accueilli par un hall d'entrée qui mène à un Salon lumineux, parfait pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine est équipée et offre suffisamment d'espace pour un coin repas. Les trois chambres sont idéales pour une famille, un bureau ou une chambre d'amis. Chacune d'elles bénéficie d'un accès à l'un des balcons, vous permettant de profiter de l'extérieur à tout moment de la journée. La salle de bain est moderne et bien agencée, et les Wc séparés ajoutent une touche de praticité à cet espace. Situé au Val d'Argenteuil Nord, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié. Vous trouverez à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, facilitant ainsi vos déplacements vers Paris et les environs.

Cet appartement est une véritable opportunité pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable et fonctionnel. N'hésitez pas à me pour organiser une visite ou pour toute question supplémentaire. Je serais ravi de vous accompagner dans votre projet immobilier. Nombre de lots de la copropriété : 18, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 3480€ soit 290€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.949217, 2.228267
Total : 217 250€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 22 850€
Valeur du bien : 202 850€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16701€/an
Fourchette totale : 1101€ - 1759€/mois
Fourchette annuelle : 13211€ - 21112€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 429,78 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 952 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-11 952€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-25 298€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 080,98€
Coût de l'assurance :19 009,37€
Taxe foncière : 1 670,06€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 391,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 583,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 850 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8500€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 15€/m² = 1350€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Entretien parquet 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 250 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 334 €
Revenus locatifs : +16 701 €
Charges déductibles : -36 334 €
Résultat foncier Année 1 : -19 633 €(Déficit de 19 633 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 933 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 484 €/an
Revenus locatifs : +16 701 €
Charges déductibles : -13 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8933.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 701 €36 341 €7 580 €-19 640 €10 700 €8 940 €8 940 €
217 035 €13 293 €7 383 €3 742 €--5 199 €
317 375 €13 088 €7 178 €4 287 €--911 €
417 723 €12 876 €6 965 €4 847 €---
518 077 €12 656 €6 746 €5 421 €---
618 439 €12 428 €6 518 €6 011 €---
718 808 €12 192 €6 282 €6 615 €---
819 184 €11 948 €6 038 €7 236 €---
919 567 €11 695 €5 784 €7 873 €---
1019 959 €11 433 €5 522 €8 526 €---
1120 358 €11 161 €5 251 €9 197 €---
1220 765 €10 880 €4 969 €9 885 €---
1321 180 €10 588 €4 678 €10 592 €---
1421 604 €10 286 €4 376 €11 318 €---
1522 036 €9 973 €4 063 €12 063 €---
1622 477 €9 650 €3 739 €12 827 €---
1722 926 €9 314 €3 403 €13 612 €---
1823 385 €8 966 €3 056 €14 419 €---
1923 853 €8 606 €2 696 €15 246 €---
2024 330 €8 233 €2 323 €16 096 €---
2124 816 €7 847 €1 936 €16 969 €---
2225 312 €7 446 €1 536 €17 866 €---
2325 819 €7 032 €1 121 €18 787 €---
2426 335 €6 602 €692 €19 733 €---
2526 862 €6 157 €247 €20 704 €---
TOTAL534 924 €280 692 €110 081 €254 232 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507 €-3 210 €+6 717 €
2+3 507 €0 €+3 507 €
3+3 507 €0 €+3 507 €
4+3 507 €+1 181 €+2 326 €
5+3 507 €+1 626 €+1 881 €
6+3 507 €+1 803 €+1 704 €
7+3 507 €+1 985 €+1 522 €
8+3 507 €+2 171 €+1 336 €
9+3 507 €+2 362 €+1 145 €
10+3 507 €+2 558 €+949 €
11+3 507 €+2 759 €+748 €
12+3 507 €+2 966 €+541 €
13+3 507 €+3 178 €+329 €
14+3 507 €+3 395 €+112 €
15+3 507 €+3 619 €-112 €
16+3 507 €+3 848 €-341 €
17+3 507 €+4 084 €-577 €
18+3 507 €+4 326 €-819 €
19+3 507 €+4 574 €-1 067 €
20+3 507 €+4 829 €-1 322 €
21+3 507 €+5 091 €-1 584 €
22+3 507 €+5 360 €-1 853 €
23+3 507 €+5 636 €-2 129 €
24+3 507 €+5 920 €-2 413 €
25+3 507 €+6 211 €-2 704 €
Total+87 675 €+76 270 €+11 405 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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