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Appartement à vendre 4 pièces Argenteuil (95)

VilleArgenteuil (95)
Surface79
Coût Total217 250
Loyer Annuel16 701
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 278,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Salon, 1 salle de douche, 19 étages, Chauffage électrique, Étage 7 sur 19

Situé au 7 étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, à proximité immédiate des écoles et des commerces, ainsi que des transports En entrant dans cet appartement, vous serez accueilli par un hall d'entrée qui mène à un Salon lumineux, parfait pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine est équipée et offre suffisamment d'espace pour un coin repas. Les trois chambres sont idéales pour une famille, un bureau ou une chambre d'amis. Chacune d'elles bénéficie d'un accès à l'un des balcons, vous permettant de profiter de l'extérieur à tout moment de la journée. La salle de bain est moderne et bien agencée, et les Wc séparés ajoutent une touche de praticité à cet espace. Situé au Val d'Argenteuil Nord, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié. Vous trouverez à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, facilitant ainsi vos déplacements vers Paris et les environs.

Cet appartement est une véritable opportunité pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable et fonctionnel. N'hésitez pas à me pour organiser une visite ou pour toute question supplémentaire. Je serais ravi de vous accompagner dans votre projet immobilier. Nombre de lots de la copropriété : 18, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 3480€ soit 290€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.949217, 2.228267
Total : 217 250
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 22 850
Valeur du bien : 202 850
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16701€/an
Fourchette totale : 1101€ - 1759€/mois
Fourchette annuelle : 13211€ - 21112€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 429,78 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 952
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-11 952 (-6.2%)
Marge achat-revente :-25 298€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 080,98
Coût de l'assurance :19 009,37
Taxe foncière : 1 670,06€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 391,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 583,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 850(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8500€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 15€/m² = 1350€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Entretien parquet 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 250 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 334
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -36 334
Résultat foncier Année 1 : -19 633(Déficit de 19 633 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 933
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 484 €/an
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -13 484
Résultat foncier Années 2+ : 3 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8933.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 70136 3417 580-19 64010 700 €8 940 €8 940 €
217 03513 2937 3833 742--5 199 €
317 37513 0887 1784 287--911 €
417 72312 8766 9654 847---
518 07712 6566 7465 421---
618 43912 4286 5186 011---
718 80812 1926 2826 615---
819 18411 9486 0387 236---
919 56711 6955 7847 873---
1019 95911 4335 5228 526---
1120 35811 1615 2519 197---
1220 76510 8804 9699 885---
1321 18010 5884 67810 592---
1421 60410 2864 37611 318---
1522 0369 9734 06312 063---
1622 4779 6503 73912 827---
1722 9269 3143 40313 612---
1823 3858 9663 05614 419---
1923 8538 6062 69615 246---
2024 3308 2332 32316 096---
2124 8167 8471 93616 969---
2225 3127 4461 53617 866---
2325 8197 0321 12118 787---
2426 3356 60269219 733---
2526 8626 15724720 704---
TOTAL534 924280 692110 081254 23210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 232
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507-3 210+6 717
2+3 5070+3 507
3+3 5070+3 507
4+3 507+1 181+2 326
5+3 507+1 626+1 881
6+3 507+1 803+1 704
7+3 507+1 985+1 522
8+3 507+2 171+1 336
9+3 507+2 362+1 145
10+3 507+2 558+949
11+3 507+2 759+748
12+3 507+2 966+541
13+3 507+3 178+329
14+3 507+3 395+112
15+3 507+3 619-112
16+3 507+3 848-341
17+3 507+4 084-577
18+3 507+4 326-819
19+3 507+4 574-1 067
20+3 507+4 829-1 322
21+3 507+5 091-1 584
22+3 507+5 360-1 853
23+3 507+5 636-2 129
24+3 507+5 920-2 413
25+3 507+6 211-2 704
Total+87 675+76 270+11 405
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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