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Souvigny, Maison avec cour (2 logements possible)

VilleSouvigny (03)
Surface110m²
Coût Total117 700€
Loyer Annuel9 892€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 613,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Souvigny, Maison avec cour (2 logements possible) - SOUVIGNY, Maison de village, à rénover, actuellement en 1 seul logement mais pouvant facilement être divisée en 2 appartements d'environ 55 m² chacun avec accès indépendant comprenant :

au rez de chaussée : pièce de vie avec coin cuisine aménagée et ouvrant sur petite cour, 2 chambres dont une ouvrant sur la cour, salle d'eau avec w-c, à l'étage (accès par escalier extérieur): palier desservant 3 chambres et w-c avec lavabo.

Cellier et petite dépendance dans la cour, cave.

Gros oeuvre en bon état, chauffage central gaz de ville, tout à l'égout.

Audit énergétique réalisé en 11/2025

Ville : Souvigny
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03210
Coordonnées : 46.532770, 3.192190
Total : 117 700€
Prix d'acquisition : 67 500€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 112 300€
Frais de notaire : 5 400€
Coût estimé : 5 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9892€/an
Fourchette totale : 651€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 7811€ - 12526€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 152 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 720 €
Prix d'achat :67 500 €
Décote à l'achat :-59 220€ (-46.7%)
Marge achat-revente :9 020€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 182,12€
Coût de l'assurance :10 298,75€
Taxe foncière : 989,15€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle à manger, peinture et finitions
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle à manger en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Rénovation:1 200€
    Rénovation salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souvigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 152 €
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -50 152 €
Résultat foncier Année 1 : -40 261 €(Déficit de 40 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 352 €/an
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -5 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18860.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875 €(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 892 €50 156 €3 955 €-40 264 €21 400 €18 864 €18 864 €
210 089 €5 251 €3 850 €4 839 €--14 026 €
310 291 €5 142 €3 741 €5 149 €--8 877 €
410 497 €5 030 €3 629 €5 467 €--3 410 €
510 707 €4 914 €3 512 €5 793 €---
610 921 €4 793 €3 392 €6 128 €---
711 139 €4 669 €3 268 €6 471 €---
811 362 €4 540 €3 139 €6 822 €---
911 589 €4 407 €3 006 €7 183 €---
1011 821 €4 269 €2 868 €7 552 €---
1112 058 €4 127 €2 725 €7 931 €---
1212 299 €3 979 €2 578 €8 320 €---
1312 545 €3 827 €2 425 €8 718 €---
1412 796 €3 669 €2 268 €9 127 €---
1513 052 €3 505 €2 104 €9 546 €---
1613 313 €3 337 €1 935 €9 976 €---
1713 579 €3 162 €1 761 €10 417 €---
1813 850 €2 981 €1 580 €10 869 €---
1914 127 €2 794 €1 393 €11 333 €---
2014 410 €2 601 €1 199 €11 809 €---
2114 698 €2 400 €999 €12 298 €---
2214 992 €2 193 €792 €12 799 €---
2315 292 €1 979 €578 €13 313 €---
2415 598 €1 758 €356 €13 840 €---
2515 910 €1 528 €127 €14 382 €---
TOTAL316 828 €137 010 €57 182 €179 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €+715 €+1 362 €
6+2 077 €+1 838 €+239 €
7+2 077 €+1 941 €+136 €
8+2 077 €+2 047 €+30 €
9+2 077 €+2 155 €-78 €
10+2 077 €+2 266 €-189 €
11+2 077 €+2 379 €-302 €
12+2 077 €+2 496 €-419 €
13+2 077 €+2 615 €-538 €
14+2 077 €+2 738 €-661 €
15+2 077 €+2 864 €-787 €
16+2 077 €+2 993 €-916 €
17+2 077 €+3 125 €-1 048 €
18+2 077 €+3 261 €-1 184 €
19+2 077 €+3 400 €-1 323 €
20+2 077 €+3 543 €-1 466 €
21+2 077 €+3 689 €-1 612 €
22+2 077 €+3 840 €-1 763 €
23+2 077 €+3 994 €-1 917 €
24+2 077 €+4 152 €-2 075 €
25+2 077 €+4 314 €-2 237 €
Total+51 925 €+53 945 €+-2 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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