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Maison à vendre

VilleCastelnaudary (11)
Surface460m²
Coût Total525 660€
Loyer Annuel46 006€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+694€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 462 000 €
Surface : 460 m²
Prix au m² : 1 004,35 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 77 m²), 9 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

TRES BELLE MAISON BOURGEOISE LUMINEUSE D'ENVIRON 460 M2 HABITABLE EN EXCELLENT ETAT, SUR 4 NIVEAUX : PIECE DE RECEPTION DE 77 M2, SALON DE 31 M2 AVEC CHEMINEE, CUISINE AVEC CHEMINEE, 11 PIECES (CHAMBRES, BUREAU, ..), LINGERIE, BUANDERIE, DRESSING, 2 SALLES D'EAU ET 2 SALLES DE BAINS, 2 WC. AU TROISIEME ETAGE : TRES BELLE PIECE DE 110 M2 ET UNE PIECE DE 20 M2 COMPLETENT LES 2 DERNIERES CHAMBRES. CHAUFFAGE CENTRAL AU GAZ DE VILLE. TOITURE REFAITE EN 2007. TERRASSE. CAVE. JARDIN CLOS ET ARBORE DE 200 M2. GARAGE DE 29 M2.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.331204, 1.959388
Total : 525 660€
Prix d'acquisition : 462 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 488 700€
Frais de notaire : 36 960€
Coût estimé : 36 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 460m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 3834€/mois
Loyer annuel estimé : 46006€/an
Fourchette totale : 2923€ - 5029€/mois
Fourchette annuelle : 35074€ - 60346€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 498,03 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :689 094 €
Prix d'achat :462 000 €
Décote à l'achat :-227 094€ (-33.0%)
Marge achat-revente :163 434€ (23.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :525 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 603,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :153,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 756,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :255 381,10€
Coût de l'assurance :45 995,25€
Taxe foncière : 4 600,61€/an
Soit par mois : 383,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 833,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 140,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :693,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 60 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine équipée avec mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 9 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon (peinture si nécessaire)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation 2 salles de bain: 2 × 3000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation 9 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 006 €/an
Calcul : 3 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 525 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 840 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 786 €
Revenus locatifs : +46 006 €
Charges déductibles : -50 786 €
Résultat foncier Année 1 : -4 779 €(Déficit de 4 779 €)
Imputable sur revenu global : 4 779 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 086 €/an
Revenus locatifs : +46 006 €
Charges déductibles : -24 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 921 €/an
Prix d'achat du bien : 462 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 300 300 €(65% de 462 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 920 €/an
Calcul : 300 300 € × 3,636% = 10 920 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 006 €50 803 €17 662 €-4 796 €4 796 €--
246 926 €23 634 €17 193 €23 293 €---
347 865 €23 148 €16 708 €24 716 €---
448 822 €22 646 €16 206 €26 176 €---
549 799 €22 127 €15 687 €27 671 €---
650 794 €21 590 €15 150 €29 204 €---
751 810 €21 034 €14 594 €30 776 €---
852 847 €20 459 €14 019 €32 387 €---
953 904 €19 865 €13 424 €34 039 €---
1054 982 €19 249 €12 809 €35 732 €---
1156 081 €18 613 €12 172 €37 469 €---
1257 203 €17 954 €11 514 €39 249 €---
1358 347 €17 273 €10 832 €41 074 €---
1459 514 €16 568 €10 128 €42 946 €---
1560 704 €15 839 €9 398 €44 865 €---
1661 918 €15 085 €8 644 €46 834 €---
1763 157 €14 304 €7 864 €48 852 €---
1864 420 €13 497 €7 056 €50 923 €---
1965 708 €12 662 €6 221 €53 047 €---
2067 022 €11 797 €5 357 €55 225 €---
2168 363 €10 904 €4 463 €57 459 €---
2269 730 €9 979 €3 538 €59 751 €---
2371 125 €9 022 €2 582 €62 103 €---
2472 547 €8 032 €1 592 €64 515 €---
2573 998 €7 008 €568 €66 990 €---
TOTAL1 473 591 €443 092 €255 381 €1 030 499 €4 796 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 439 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 030 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 661 €-1 439 €+11 100 €
2+9 661 €+6 988 €+2 673 €
3+9 661 €+7 415 €+2 246 €
4+9 661 €+7 853 €+1 808 €
5+9 661 €+8 301 €+1 360 €
6+9 661 €+8 761 €+900 €
7+9 661 €+9 233 €+428 €
8+9 661 €+9 716 €-55 €
9+9 661 €+10 212 €-551 €
10+9 661 €+10 720 €-1 059 €
11+9 661 €+11 241 €-1 580 €
12+9 661 €+11 775 €-2 114 €
13+9 661 €+12 322 €-2 661 €
14+9 661 €+12 884 €-3 223 €
15+9 661 €+13 460 €-3 799 €
16+9 661 €+14 050 €-4 389 €
17+9 661 €+14 656 €-4 995 €
18+9 661 €+15 277 €-5 616 €
19+9 661 €+15 914 €-6 253 €
20+9 661 €+16 567 €-6 906 €
21+9 661 €+17 238 €-7 577 €
22+9 661 €+17 925 €-8 264 €
23+9 661 €+18 631 €-8 970 €
24+9 661 €+19 354 €-9 693 €
25+9 661 €+20 097 €-10 436 €
Total+241 525 €+309 150 €+-67 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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