Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 74 m²

VilleRouen (76)
Surface74m²
Coût Total79 680€
Loyer Annuel10 374€
Rentabilité13.02%
Cashflow/mois+360€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 905,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Voici l'occasion de devenir propriétaire d'un T4 lumineux sur les hauts de Rouen, à petit prix. Vous êtes accueillis dans une entrée qui distribue une grand séjour et cuisine ouverte, 3 chambres dont une avec dressing, une salle de bains /douches au 7em étage d'une résidence sécurisée proche T 2, accès rapide Rouen centre. Une cave et un sous sol sont aussi à votre disposition. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Contactez nous pour une visite! DPE D Référence agence : 3150 Référence annonce : ARPG-HVR-S7G Date de réalisation du diagnostic : 28/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.446330, 1.137530
Total : 79 680€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 7 320€
Valeur du bien : 74 320€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10374€/an
Fourchette totale : 679€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 8147€ - 13210€/an
Rentabilité brute :13.02%
Fourchette de rentabilité :10.22% - 16.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 495,24 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 648 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-43 648€ (-39.4%)
Marge achat-revente :30 968€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 417,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 710,89€
Coût de l'assurance :6 972,00€
Taxe foncière : 1 037,41€/an
Soit par mois : 86,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :360,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 320 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4500€ = 4500€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage complet, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:540€
    Entretien parquet: 36 m² × 15€/m² = 540€ (vérification et entretien, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Peinture:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 311 €
Revenus locatifs : +10 374 €
Charges déductibles : -11 311 €
Résultat foncier Année 1 : -937 €(Déficit de 937 €)
Imputable sur revenu global : 937 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 991 €/an
Revenus locatifs : +10 374 €
Charges déductibles : -3 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 383 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 374 €11 314 €2 677 €-939 €939 €--
210 582 €3 922 €2 606 €6 659 €---
310 793 €3 849 €2 533 €6 944 €---
411 009 €3 773 €2 457 €7 236 €---
511 229 €3 694 €2 378 €7 535 €---
611 454 €3 613 €2 296 €7 841 €---
711 683 €3 528 €2 212 €8 154 €---
811 917 €3 441 €2 125 €8 475 €---
912 155 €3 351 €2 035 €8 804 €---
1012 398 €3 258 €1 942 €9 140 €---
1112 646 €3 161 €1 845 €9 485 €---
1212 899 €3 062 €1 745 €9 837 €---
1313 157 €2 958 €1 642 €10 199 €---
1413 420 €2 851 €1 535 €10 569 €---
1513 688 €2 741 €1 425 €10 947 €---
1613 962 €2 627 €1 310 €11 336 €---
1714 241 €2 508 €1 192 €11 733 €---
1814 526 €2 386 €1 070 €12 140 €---
1914 817 €2 259 €943 €12 557 €---
2015 113 €2 128 €812 €12 985 €---
2115 415 €1 993 €677 €13 423 €---
2215 724 €1 853 €536 €13 871 €---
2316 038 €1 708 €391 €14 331 €---
2416 359 €1 558 €241 €14 801 €---
2516 686 €1 402 €86 €15 284 €---
TOTAL332 285 €78 938 €38 711 €253 347 €939 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 282 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 179 €-282 €+2 461 €
2+2 179 €+1 998 €+181 €
3+2 179 €+2 083 €+96 €
4+2 179 €+2 171 €+8 €
5+2 179 €+2 261 €-82 €
6+2 179 €+2 352 €-173 €
7+2 179 €+2 446 €-267 €
8+2 179 €+2 543 €-364 €
9+2 179 €+2 641 €-462 €
10+2 179 €+2 742 €-563 €
11+2 179 €+2 845 €-666 €
12+2 179 €+2 951 €-772 €
13+2 179 €+3 060 €-881 €
14+2 179 €+3 171 €-992 €
15+2 179 €+3 284 €-1 105 €
16+2 179 €+3 401 €-1 222 €
17+2 179 €+3 520 €-1 341 €
18+2 179 €+3 642 €-1 463 €
19+2 179 €+3 767 €-1 588 €
20+2 179 €+3 895 €-1 716 €
21+2 179 €+4 027 €-1 848 €
22+2 179 €+4 161 €-1 982 €
23+2 179 €+4 299 €-2 120 €
24+2 179 €+4 440 €-2 261 €
25+2 179 €+4 585 €-2 406 €
Total+54 475 €+76 004 €+-21 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →