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Maison 6 chambres sous-sol total

Bien expiré
VilleFontaine-les-grès, Rilly-sainte-syre, Saint-mesmin (10)
Surface400m²
Coût Total355 050€
Loyer Annuel38 611€
Rentabilité10.87%
Cashflow/mois+1 034€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 787,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Superbe maison familiale de 400m2 avec piscine et studio indépendantLaissez-vous séduire par cette vaste demeure de 400m2 habitables, parfaitement pensée pour allier confort, espace et convivialité.Elle se compose de :5 chambres spacieuses, dont une suite parentale avec salle d’eau privative et WC,Une salle de bains moderne avec baignoire, douche et WC,Une cuisine aménagée et équipée, prolongée par son cellier,Une pièce de vie lumineuse et chaleureuse, idéale pour recevoir.Le sous-sol total, isolé, chauffé et entièrement aménagé, comprend notamment un studio indépendant offrant de multiples possibilités (accueil d’un proche, espace professionnel ou locatif).À l’extérieur, vous profiterez de 1250m2 de terrain paysagé avec :Une piscine avec terrasse pour vos moments de détente,Un double garage à portes motorisées,Un emplacement en retrait de la rue, garantissant calme et intimité.Une maison rare sur le marché, alliant standing, fonctionnalité et espace pour toute la famille.

Ville : Fontaine-les-grès, Rilly-sainte-syre, Saint-mesmin
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10280
Total : 355 050€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 14 850€
Valeur du bien : 329 850€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3218€/mois
Loyer annuel estimé : 38611€/an
Fourchette totale : 2554€ - 4053€/mois
Fourchette annuelle : 30650€ - 48641€/an
Rentabilité brute :10.87%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 993,44 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :797 376 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-482 376€ (-60.5%)
Marge achat-revente :442 326€ (55.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 758,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :103,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 862,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 493,74€
Coût de l'assurance :31 066,88€
Taxe foncière : 3 861,14€/an
Soit par mois : 321,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 217,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 183,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 033,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 présumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 850 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 28€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 500€
    Mise aux normes électricité: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 611 €/an
Calcul : 3 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 050 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 243 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 872 €
Revenus locatifs : +38 611 €
Charges déductibles : -31 872 €
Résultat foncier Année 1 : 6 739 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 022 €/an
Revenus locatifs : +38 611 €
Charges déductibles : -17 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 589 €/an
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 611 €31 883 €11 930 €6 728 €---
239 384 €16 717 €11 613 €22 667 €---
340 171 €16 389 €11 285 €23 782 €---
440 975 €16 050 €10 946 €24 925 €---
541 794 €15 699 €10 595 €26 095 €---
642 630 €15 336 €10 233 €27 294 €---
743 483 €14 961 €9 857 €28 522 €---
844 352 €14 573 €9 469 €29 780 €---
945 239 €14 171 €9 067 €31 068 €---
1046 144 €13 755 €8 652 €32 389 €---
1147 067 €13 325 €8 222 €33 742 €---
1248 008 €12 881 €7 777 €35 128 €---
1348 969 €12 420 €7 317 €36 548 €---
1449 948 €11 944 €6 841 €38 004 €---
1550 947 €11 452 €6 348 €39 495 €---
1651 966 €10 942 €5 839 €41 023 €---
1753 005 €10 415 €5 311 €42 590 €---
1854 065 €9 870 €4 766 €44 195 €---
1955 147 €9 306 €4 202 €45 841 €---
2056 249 €8 722 €3 618 €47 527 €---
2157 374 €8 118 €3 015 €49 256 €---
2258 522 €7 494 €2 390 €51 028 €---
2359 692 €6 847 €1 744 €52 845 €---
2460 886 €6 179 €1 075 €54 707 €---
2562 104 €5 487 €384 €56 617 €---
TOTAL1 236 733 €314 939 €172 494 €921 794 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 921 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 108 €+2 018 €+6 090 €
2+8 108 €+6 800 €+1 308 €
3+8 108 €+7 135 €+973 €
4+8 108 €+7 477 €+631 €
5+8 108 €+7 828 €+280 €
6+8 108 €+8 188 €-80 €
7+8 108 €+8 556 €-448 €
8+8 108 €+8 934 €-826 €
9+8 108 €+9 321 €-1 213 €
10+8 108 €+9 717 €-1 609 €
11+8 108 €+10 122 €-2 014 €
12+8 108 €+10 538 €-2 430 €
13+8 108 €+10 964 €-2 856 €
14+8 108 €+11 401 €-3 293 €
15+8 108 €+11 849 €-3 741 €
16+8 108 €+12 307 €-4 199 €
17+8 108 €+12 777 €-4 669 €
18+8 108 €+13 259 €-5 151 €
19+8 108 €+13 752 €-5 644 €
20+8 108 €+14 258 €-6 150 €
21+8 108 €+14 777 €-6 669 €
22+8 108 €+15 308 €-7 200 €
23+8 108 €+15 853 €-7 745 €
24+8 108 €+16 412 €-8 304 €
25+8 108 €+16 985 €-8 877 €
Total+202 700 €+276 538 €+-73 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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