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Maison 6 chambres sous-sol total

VilleFontaine-les-grès, Rilly-sainte-syre, Saint-mesmin (10)
Surface400
Coût Total355 050
Loyer Annuel38 611
Rentabilité10.87%
Cashflow/mois+1 034
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 787,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Superbe maison familiale de 400m2 avec piscine et studio indépendantLaissez-vous séduire par cette vaste demeure de 400m2 habitables, parfaitement pensée pour allier confort, espace et convivialité.Elle se compose de :5 chambres spacieuses, dont une suite parentale avec salle d’eau privative et WC,Une salle de bains moderne avec baignoire, douche et WC,Une cuisine aménagée et équipée, prolongée par son cellier,Une pièce de vie lumineuse et chaleureuse, idéale pour recevoir.Le sous-sol total, isolé, chauffé et entièrement aménagé, comprend notamment un studio indépendant offrant de multiples possibilités (accueil d’un proche, espace professionnel ou locatif).À l’extérieur, vous profiterez de 1250m2 de terrain paysagé avec :Une piscine avec terrasse pour vos moments de détente,Un double garage à portes motorisées,Un emplacement en retrait de la rue, garantissant calme et intimité.Une maison rare sur le marché, alliant standing, fonctionnalité et espace pour toute la famille.

Ville : Fontaine-les-grès, Rilly-sainte-syre, Saint-mesmin
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10280
Total : 355 050
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 14 850
Valeur du bien : 329 850
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3218€/mois
Loyer annuel estimé : 38611€/an
Fourchette totale : 2554€ - 4053€/mois
Fourchette annuelle : 30650€ - 48641€/an
Rentabilité brute :10.87%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 993,44 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :797 376
Prix d'achat :315 000
Décote à l'achat :-482 376 (-60.5%)
Marge achat-revente :442 326€ (55.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 758,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :103,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 862,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 493,74
Coût de l'assurance :31 066,88
Taxe foncière : 3 861,14€/an
Soit par mois : 321,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 217,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 183,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 033,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 présumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 850(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 250
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 28€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 500
    Mise aux normes électricité: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 611 €/an
Calcul : 3 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 050 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 243 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 872
Revenus locatifs : +38 611
Charges déductibles : -31 872
Résultat foncier Année 1 : 6 739

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 022 €/an
Revenus locatifs : +38 611
Charges déductibles : -17 022
Résultat foncier Années 2+ : 21 589 €/an
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 61131 88311 9306 728---
239 38416 71711 61322 667---
340 17116 38911 28523 782---
440 97516 05010 94624 925---
541 79415 69910 59526 095---
642 63015 33610 23327 294---
743 48314 9619 85728 522---
844 35214 5739 46929 780---
945 23914 1719 06731 068---
1046 14413 7558 65232 389---
1147 06713 3258 22233 742---
1248 00812 8817 77735 128---
1348 96912 4207 31736 548---
1449 94811 9446 84138 004---
1550 94711 4526 34839 495---
1651 96610 9425 83941 023---
1753 00510 4155 31142 590---
1854 0659 8704 76644 195---
1955 1479 3064 20245 841---
2056 2498 7223 61847 527---
2157 3748 1183 01549 256---
2258 5227 4942 39051 028---
2359 6926 8471 74452 845---
2460 8866 1791 07554 707---
2562 1045 48738456 617---
TOTAL1 236 733314 939172 494921 7940Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 921 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 108+2 018+6 090
2+8 108+6 800+1 308
3+8 108+7 135+973
4+8 108+7 477+631
5+8 108+7 828+280
6+8 108+8 188-80
7+8 108+8 556-448
8+8 108+8 934-826
9+8 108+9 321-1 213
10+8 108+9 717-1 609
11+8 108+10 122-2 014
12+8 108+10 538-2 430
13+8 108+10 964-2 856
14+8 108+11 401-3 293
15+8 108+11 849-3 741
16+8 108+12 307-4 199
17+8 108+12 777-4 669
18+8 108+13 259-5 151
19+8 108+13 752-5 644
20+8 108+14 258-6 150
21+8 108+14 777-6 669
22+8 108+15 308-7 200
23+8 108+15 853-7 745
24+8 108+16 412-8 304
25+8 108+16 985-8 877
Total+202 700+276 538+-73 838
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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