Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison avec jardin, terrasse, dépendance

VilleGrossouvre (18)
Surface85
Coût Total110 950
Loyer Annuel6 962
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 764,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, charmante maison idéale pour un premier achat ou un projet familial.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une pièce de vie lumineuse avec séjour et cuisine ouverte, donnant directement accès à une terrasse et à un jardin, parfaits pour profiter des beaux jours. Le chauffage est assuré par un poêle à granulés, offrant confort et économies d’énergie.

Une salle de bain avec WC est également présente. Quelques finitions restent à prévoir (peinture), laissant la possibilité de l’aménager à votre goût.

À l’étage, un escalier mène à un palier actuellement utilisé comme chambre, pouvant aussi servir de bureau ou d’espace détente. Vous trouverez également deux chambres en enfilade.

À l’extérieur, un cabanon sur le côté de la maison offre un espace de rangement supplémentaire ainsi qu’un accès à une cave, idéal pour le stockage.

👉 Micro-station récente installée en 2024 (assainissement conforme) 👉 Maison avec du potentiel, à personnaliser selon vos envies 👉 Extérieur agréable 👉 Chauffage économique (poêle à granulés) 👉 Dépendance + cave

📍 À visiter sans tarder !

Ville : Grossouvre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.885570, 2.910130
Total : 110 950
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 40 750
Valeur du bien : 105 750
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6962€/an
Fourchette totale : 443€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5318€ - 9115€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :574,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 796
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+16 204 (+33.2%)
Marge achat-revente :-62 154€ (-127.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 902,77
Coût de l'assurance :9 708,12
Taxe foncière : 696,24€/an
Soit par mois : 58,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 750(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 950
    Isolation combles: 85 m² × 70€/m² = 5950€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€/fenêtre = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 950 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 559
Revenus locatifs : +6 962
Charges déductibles : -45 559
Résultat foncier Année 1 : -38 597(Déficit de 38 597 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 197
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 809 €/an
Revenus locatifs : +6 962
Charges déductibles : -4 809
Résultat foncier Années 2+ : 2 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17196.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 96245 5623 728-38 60021 400 €17 200 €17 200 €
27 1024 7133 6292 388--14 812 €
37 2444 6113 5272 633--12 179 €
47 3894 5053 4212 883--9 296 €
57 5364 3963 3113 141--6 155 €
67 6874 2823 1983 405--2 750 €
77 8414 1653 0803 676---
87 9984 0442 9593 954---
98 1583 9182 8334 240---
108 3213 7882 7044 533---
118 4873 6542 5694 833---
128 6573 5152 4305 142---
138 8303 3712 2865 459---
149 0073 2222 1385 784---
159 1873 0681 9846 118---
169 3702 9091 8246 461---
179 5582 7441 6606 814---
189 7492 5741 4897 175---
199 9442 3981 3137 546---
2010 1432 2151 1317 928---
2110 3462 0279428 319---
2210 5531 8317478 721---
2310 7641 6295459 134---
2410 9791 4213369 558---
2511 1991 2041209 994---
TOTAL223 007121 76753 903101 24021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 240
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462-6 420+7 882
2+1 4620+1 462
3+1 4620+1 462
4+1 4620+1 462
5+1 4620+1 462
6+1 4620+1 462
7+1 462+278+1 184
8+1 462+1 186+276
9+1 462+1 272+190
10+1 462+1 360+102
11+1 462+1 450+12
12+1 462+1 543-81
13+1 462+1 638-176
14+1 462+1 735-273
15+1 462+1 836-374
16+1 462+1 938-476
17+1 462+2 044-582
18+1 462+2 153-691
19+1 462+2 264-802
20+1 462+2 378-916
21+1 462+2 496-1 034
22+1 462+2 616-1 154
23+1 462+2 740-1 278
24+1 462+2 868-1 406
25+1 462+2 998-1 536
Total+36 550+30 372+6 178
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →