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Appartement T2 en RdC

Bien expiré
VilleBalme (73)
Surface50m²
Coût Total106 820€
Loyer Annuel8 681€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'appartement se situe à La Balme de Rencurel (15 mn de Villard-De-Lans). Bon état général. En RdC d'un petit immeuble de 4 logements. Chauffage électrique individuel. #66d

Ville : Balme
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73170
Coordonnées : 45.666161, 5.701189
Total : 106 820€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 33 380€
Valeur du bien : 101 380€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.47€/m²/mois
Fourchette : 11.07€ - 18.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8681€/an
Fourchette totale : 553€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6640€ - 11349€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 514,70€
Coût de l'assurance :9 346,75€
Taxe foncière : 868,08€/an
Soit par mois : 72,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 380 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 50 m² à 90€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres à 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 740€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage à 60€/m² = 240€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² à 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² à 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² à 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 681 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 059 €
Revenus locatifs : +8 681 €
Charges déductibles : -38 059 €
Résultat foncier Année 1 : -29 378 €(Déficit de 29 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 679 €/an
Revenus locatifs : +8 681 €
Charges déductibles : -4 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7978.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 681 €38 063 €3 441 €-29 382 €21 400 €7 982 €7 982 €
28 854 €4 589 €3 347 €4 265 €--3 717 €
39 032 €4 493 €3 251 €4 538 €---
49 212 €4 394 €3 152 €4 818 €---
59 396 €4 291 €3 049 €5 105 €---
69 584 €4 185 €2 943 €5 399 €---
79 776 €4 076 €2 834 €5 700 €---
89 972 €3 963 €2 721 €6 009 €---
910 171 €3 846 €2 604 €6 325 €---
1010 374 €3 725 €2 483 €6 650 €---
1110 582 €3 600 €2 358 €6 982 €---
1210 794 €3 471 €2 229 €7 322 €---
1311 009 €3 338 €2 096 €7 671 €---
1411 230 €3 200 €1 959 €8 029 €---
1511 454 €3 058 €1 816 €8 396 €---
1611 683 €2 912 €1 670 €8 772 €---
1711 917 €2 760 €1 518 €9 157 €---
1812 155 €2 603 €1 361 €9 552 €---
1912 398 €2 441 €1 199 €9 957 €---
2012 646 €2 274 €1 032 €10 372 €---
2112 899 €2 101 €859 €10 798 €---
2213 157 €1 923 €681 €11 235 €---
2313 420 €1 738 €496 €11 682 €---
2413 689 €1 548 €306 €12 141 €---
2513 963 €1 351 €109 €12 612 €---
TOTAL278 050 €113 944 €49 515 €164 107 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 823 €-6 420 €+8 243 €
2+1 823 €0 €+1 823 €
3+1 823 €+247 €+1 576 €
4+1 823 €+1 445 €+378 €
5+1 823 €+1 532 €+291 €
6+1 823 €+1 620 €+203 €
7+1 823 €+1 710 €+113 €
8+1 823 €+1 803 €+20 €
9+1 823 €+1 898 €-75 €
10+1 823 €+1 995 €-172 €
11+1 823 €+2 095 €-272 €
12+1 823 €+2 197 €-374 €
13+1 823 €+2 301 €-478 €
14+1 823 €+2 409 €-586 €
15+1 823 €+2 519 €-696 €
16+1 823 €+2 632 €-809 €
17+1 823 €+2 747 €-924 €
18+1 823 €+2 866 €-1 043 €
19+1 823 €+2 987 €-1 164 €
20+1 823 €+3 112 €-1 289 €
21+1 823 €+3 239 €-1 416 €
22+1 823 €+3 370 €-1 547 €
23+1 823 €+3 505 €-1 682 €
24+1 823 €+3 642 €-1 819 €
25+1 823 €+3 783 €-1 960 €
Total+45 575 €+49 232 €+-3 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 156 jours
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