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Appartement 5 pièces 96 m²

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface96m²
Coût Total253 870€
Loyer Annuel18 731€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 968,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 96 m² - Appartement 5 pièces 96 m²

NOVA IMMOBILIER vous propose en exclusivité ce bel appartement de type F5, idéalement situé en plein centre-ville, à deux pas des commerces, écoles et transports (Tramway, Gare...). Il se compose de :

Une entrée avec placard

Un dégagement avec rangements

Un séjour lumineux donnant sur grand balcon

4 chambres

Une cuisine aménagée et équipée

Salle de bains et salle d'eau

WC séparés

Plus :

Grands balcons offrant luminosité et confort

Cave en sous-sol

Emplacement de parking attitré

Rare sur le secteur !Appartement spacieux et fonctionnel, idéal famille. Contactez NOVA IMMOBILIER pour organiser une visite et découvrir ce bien exceptionnel.

Surface : 96 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 483 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/02/2026

Consommation énergie primaire : 389 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.975742, 2.376346
Total : 253 870€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 49 750€
Valeur du bien : 238 750€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1561€/mois
Loyer annuel estimé : 18731€/an
Fourchette totale : 1140€ - 2137€/mois
Fourchette annuelle : 13684€ - 25639€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 254,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 328,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 525,97€
Coût de l'assurance :22 213,63€
Taxe foncière : 1 873,11€/an
Soit par mois : 156,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 560,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 484,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 750 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles) avec coefficient 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 731 €/an
Calcul : 1 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 870 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 983 €
Revenus locatifs : +18 731 €
Charges déductibles : -60 983 €
Résultat foncier Année 1 : -42 252 €(Déficit de 42 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 233 €/an
Revenus locatifs : +18 731 €
Charges déductibles : -11 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20851.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 731 €60 991 €8 480 €-42 260 €21 400 €20 860 €20 860 €
219 106 €11 015 €8 254 €8 090 €--12 770 €
319 488 €10 782 €8 020 €8 706 €--4 064 €
419 878 €10 540 €7 779 €9 337 €---
520 275 €10 291 €7 529 €9 984 €---
620 681 €10 032 €7 271 €10 648 €---
721 094 €9 765 €7 003 €11 329 €---
821 516 €9 489 €6 727 €12 028 €---
921 946 €9 203 €6 441 €12 744 €---
1022 385 €8 907 €6 145 €13 478 €---
1122 833 €8 601 €5 839 €14 232 €---
1223 290 €8 285 €5 523 €15 005 €---
1323 756 €7 957 €5 196 €15 798 €---
1424 231 €7 619 €4 857 €16 612 €---
1524 715 €7 269 €4 507 €17 446 €---
1625 210 €6 907 €4 145 €18 303 €---
1725 714 €6 532 €3 770 €19 182 €---
1826 228 €6 145 €3 383 €20 083 €---
1926 753 €5 744 €2 982 €21 009 €---
2027 288 €5 329 €2 568 €21 958 €---
2127 833 €4 901 €2 139 €22 933 €---
2228 390 €4 457 €1 696 €23 933 €---
2328 958 €3 999 €1 237 €24 959 €---
2429 537 €3 524 €763 €26 013 €---
2530 128 €3 034 €272 €27 094 €---
TOTAL599 961 €241 317 €122 526 €358 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 934 €-6 420 €+10 354 €
2+3 934 €0 €+3 934 €
3+3 934 €0 €+3 934 €
4+3 934 €+1 582 €+2 352 €
5+3 934 €+2 995 €+939 €
6+3 934 €+3 195 €+739 €
7+3 934 €+3 399 €+535 €
8+3 934 €+3 608 €+326 €
9+3 934 €+3 823 €+111 €
10+3 934 €+4 044 €-110 €
11+3 934 €+4 270 €-336 €
12+3 934 €+4 502 €-568 €
13+3 934 €+4 739 €-805 €
14+3 934 €+4 984 €-1 050 €
15+3 934 €+5 234 €-1 300 €
16+3 934 €+5 491 €-1 557 €
17+3 934 €+5 754 €-1 820 €
18+3 934 €+6 025 €-2 091 €
19+3 934 €+6 303 €-2 369 €
20+3 934 €+6 587 €-2 653 €
21+3 934 €+6 880 €-2 946 €
22+3 934 €+7 180 €-3 246 €
23+3 934 €+7 488 €-3 554 €
24+3 934 €+7 804 €-3 870 €
25+3 934 €+8 128 €-4 194 €
Total+98 350 €+107 593 €+-9 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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