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Maison 4 pièces 119 m²

VilleBeaumont-de-Lomagne (82)
Surface119m²
Coût Total142 840€
Loyer Annuel11 691€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 823,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

Maison d'habitation située au coeur du village de Beaumont de Lomagne, à proximité immédiate de la halle, des écoles et des commerces. Ce bien lumineux se compose d'une entrée spatieuse, un salon, une salle à manger, un espace et 3 chambres. Une cour et une dépendance à l'arrière de la maison. Le plus, une cave de plus de 15 m². Honoraires à charge acquéreur : 8.89% Référence annonce : 250-5373 Date de réalisation du diagnostic : 07/10/2025 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Beaumont-de-Lomagne
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82500
Coordonnées : 43.879013, 0.989824
Total : 142 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 135 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11691€/an
Fourchette totale : 760€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 9117€ - 14993€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 058,88 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 006 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-28 006€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-16 834€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 768,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 539,82€
Coût de l'assurance :17 140,80€
Taxe foncière : 1 169,15€/an
Soit par mois : 97,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumont-de-Lomagne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 721 €
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -43 721 €
Résultat foncier Année 1 : -32 029 €(Déficit de 32 029 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 721 €/an
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -6 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21329.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 691 €43 725 €4 870 €-32 034 €10 700 €21 334 €21 334 €
211 925 €6 597 €4 742 €5 329 €--16 005 €
312 164 €6 464 €4 609 €5 700 €--10 305 €
412 407 €6 326 €4 471 €6 081 €--4 224 €
512 655 €6 184 €4 329 €6 472 €---
612 908 €6 036 €4 181 €6 872 €---
713 167 €5 884 €4 029 €7 283 €---
813 430 €5 726 €3 871 €7 704 €---
913 698 €5 562 €3 707 €8 136 €---
1013 972 €5 393 €3 538 €8 579 €---
1114 252 €5 218 €3 363 €9 034 €---
1214 537 €5 037 €3 182 €9 500 €---
1314 828 €4 849 €2 994 €9 979 €---
1415 124 €4 655 €2 800 €10 469 €---
1515 427 €4 454 €2 599 €10 973 €---
1615 735 €4 246 €2 391 €11 490 €---
1716 050 €4 030 €2 175 €12 020 €---
1816 371 €3 807 €1 953 €12 564 €---
1916 698 €3 577 €1 722 €13 122 €---
2017 032 €3 338 €1 483 €13 694 €---
2117 373 €3 091 €1 236 €14 282 €---
2217 720 €2 835 €980 €14 886 €---
2318 075 €2 570 €715 €15 505 €---
2418 436 €2 296 €441 €16 140 €---
2518 805 €2 012 €157 €16 793 €---
TOTAL374 482 €153 909 €70 540 €220 573 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 455 €-3 210 €+5 665 €
2+2 455 €0 €+2 455 €
3+2 455 €0 €+2 455 €
4+2 455 €0 €+2 455 €
5+2 455 €+674 €+1 781 €
6+2 455 €+2 062 €+393 €
7+2 455 €+2 185 €+270 €
8+2 455 €+2 311 €+144 €
9+2 455 €+2 441 €+14 €
10+2 455 €+2 574 €-119 €
11+2 455 €+2 710 €-255 €
12+2 455 €+2 850 €-395 €
13+2 455 €+2 994 €-539 €
14+2 455 €+3 141 €-686 €
15+2 455 €+3 292 €-837 €
16+2 455 €+3 447 €-992 €
17+2 455 €+3 606 €-1 151 €
18+2 455 €+3 769 €-1 314 €
19+2 455 €+3 937 €-1 482 €
20+2 455 €+4 108 €-1 653 €
21+2 455 €+4 285 €-1 830 €
22+2 455 €+4 466 €-2 011 €
23+2 455 €+4 651 €-2 196 €
24+2 455 €+4 842 €-2 387 €
25+2 455 €+5 038 €-2 583 €
Total+61 375 €+66 172 €+-4 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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