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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteauneuf-sur-Sarthe (49)
Surface180m²
Coût Total265 040€
Loyer Annuel17 387€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 891,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 20 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme

Située en plein coeur de Châteauneuf-sur-Sarthe, à deux pas de toutes les commodités, cette maison de caractère offre une superficie habitable d'environ 180 m².

Au rez-de-chaussée, l'entrée dessert un séjour avec cheminée, un salon et une cuisine aménagée et équipée. Ce niveau comprend également une salle d'eau, des toilettes et un cellier-lingerie.

Au premier étage, un palier mène à quatre grandes chambres ainsi qu'à une salle de bains avec toilettes.

Le deuxième étage offre un grenier aménageable de près de 80 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Une cave se trouve sous une partie de la maison. À l'extérieur, une cour avec jardin et terrasse de plus de 200 m² permet de profiter d'un espace extérieur agréable. Des dépendances viennent compléter ce bien, idéales pour du rangement ou un atelier.

Cette maison spacieuse et bien située est parfaite pour une famille ou un projet d'aménagement sur mesure. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. A l'étage : Pallier, 4 chambres, salle de bains avec WC. Grand Grenier Cave sous partie Cour avec jardin et terrasse - dépendances pour rangement ou atelier. Chauffage électrique (convecteurs) Assainissement : tout à l'égout (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Châteauneuf-sur-Sarthe
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49330
Coordonnées : 47.686024, -0.496177
Total : 265 040€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 91 700€
Valeur du bien : 252 200€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17387€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1889€/mois
Fourchette annuelle : 13336€ - 22670€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,14 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 705 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :-141 205€ (-46.8%)
Marge achat-revente :36 665€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 389,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 764,23€
Coût de l'assurance :23 191,00€
Taxe foncière : 1 738,75€/an
Soit par mois : 144,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 534,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour s'assurer qu'elle est en bon état
Quantité: 180 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 700 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Plomberie:14 400€
    Plomberie générale: 180 m² × 80€/m² = 14400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 387 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 263 €
Revenus locatifs : +17 387 €
Charges déductibles : -103 263 €
Résultat foncier Année 1 : -85 876 €(Déficit de 85 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 563 €/an
Revenus locatifs : +17 387 €
Charges déductibles : -11 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64475.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 387 €103 272 €8 905 €-85 884 €21 400 €64 484 €64 484 €
217 735 €11 335 €8 669 €6 400 €--58 084 €
318 090 €11 091 €8 424 €6 999 €--51 085 €
418 452 €10 838 €8 171 €7 614 €--43 471 €
518 821 €10 576 €7 909 €8 245 €--35 226 €
619 197 €10 305 €7 639 €8 892 €--26 334 €
719 581 €10 025 €7 358 €9 556 €--16 777 €
819 973 €9 735 €7 068 €10 238 €--6 539 €
920 372 €9 435 €6 769 €10 937 €---
1020 780 €9 125 €6 458 €11 655 €---
1121 195 €8 804 €6 137 €12 392 €---
1221 619 €8 472 €5 805 €13 147 €---
1322 051 €8 128 €5 462 €13 923 €---
1422 493 €7 773 €5 106 €14 720 €---
1522 942 €7 405 €4 739 €15 537 €---
1623 401 €7 025 €4 358 €16 376 €---
1723 869 €6 631 €3 965 €17 238 €---
1824 347 €6 224 €3 558 €18 122 €---
1924 834 €5 803 €3 137 €19 030 €---
2025 330 €5 367 €2 701 €19 963 €---
2125 837 €4 917 €2 250 €20 920 €---
2226 354 €4 450 €1 784 €21 903 €---
2326 881 €3 968 €1 302 €22 913 €---
2427 418 €3 469 €803 €23 949 €---
2527 967 €2 953 €286 €25 014 €---
TOTAL556 925 €287 124 €128 764 €269 802 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 651 €-6 420 €+10 071 €
2+3 651 €0 €+3 651 €
3+3 651 €0 €+3 651 €
4+3 651 €0 €+3 651 €
5+3 651 €0 €+3 651 €
6+3 651 €0 €+3 651 €
7+3 651 €0 €+3 651 €
8+3 651 €0 €+3 651 €
9+3 651 €+1 319 €+2 332 €
10+3 651 €+3 496 €+155 €
11+3 651 €+3 717 €-66 €
12+3 651 €+3 944 €-293 €
13+3 651 €+4 177 €-526 €
14+3 651 €+4 416 €-765 €
15+3 651 €+4 661 €-1 010 €
16+3 651 €+4 913 €-1 262 €
17+3 651 €+5 171 €-1 520 €
18+3 651 €+5 437 €-1 786 €
19+3 651 €+5 709 €-2 058 €
20+3 651 €+5 989 €-2 338 €
21+3 651 €+6 276 €-2 625 €
22+3 651 €+6 571 €-2 920 €
23+3 651 €+6 874 €-3 223 €
24+3 651 €+7 185 €-3 534 €
25+3 651 €+7 504 €-3 853 €
Total+91 275 €+80 940 €+10 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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