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Achat : Maison Mangiennes (55150)

VilleMangiennes (55)
Surface112m²
Coût Total135 220€
Loyer Annuel10 171€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 602 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Five Stars Immobilier Exclusivite A vendre sur la commune de Mangiennes, cette maison mitoyenne à rénover, d'une surface d'environ 126.15 m2 sur une parcelle de 602 m2. Elle se compose ainsi: -Rdc : Entrée, cuisine avec foyer bois, salle à manger, salon, buanderie. -1Er : 3 chambres, sdb avec baignoire -Grenier + murs isolé en laine. -Extérieur : Garage isolé en laine de verre + wc, jardin Technique : Menuiserie Pvc bois double vitrage (Volets roulants manuels), chauffage central granulé + foyer bois. Travaux à prévoir (toiture, électricité, revêtements)

Ville : Mangiennes
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55150
Coordonnées : 49.345400, 5.530600
Total : 135 220€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 59 620€
Valeur du bien : 129 620€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10171€/an
Fourchette totale : 662€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 7938€ - 13033€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,61 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 148 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-80 148€ (-53.4%)
Marge achat-revente :14 928€ (9.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,71€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 721,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 910,18€
Coût de l'assurance :15 212,25€
Taxe foncière : 1 017,15€/an
Soit par mois : 84,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 805,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central granulé existant
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Amélioration de l'isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des dommages visibles au plafond et au sol, peinture et rafraîchissement général
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec dommages visibles
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 620 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 171 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 798 €
Revenus locatifs : +10 171 €
Charges déductibles : -65 798 €
Résultat foncier Année 1 : -55 627 €(Déficit de 55 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 178 €/an
Revenus locatifs : +10 171 €
Charges déductibles : -6 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34226.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 171 €65 802 €4 557 €-55 631 €21 400 €34 231 €34 231 €
210 375 €6 062 €4 436 €4 313 €--29 918 €
310 582 €5 937 €4 311 €4 646 €--25 272 €
410 794 €5 807 €4 182 €4 987 €--20 285 €
511 010 €5 673 €4 048 €5 337 €--14 949 €
611 230 €5 535 €3 909 €5 695 €--9 253 €
711 455 €5 392 €3 766 €6 063 €--3 190 €
811 684 €5 243 €3 618 €6 440 €---
911 918 €5 090 €3 464 €6 827 €---
1012 156 €4 931 €3 306 €7 224 €---
1112 399 €4 767 €3 142 €7 632 €---
1212 647 €4 597 €2 972 €8 050 €---
1312 900 €4 422 €2 796 €8 478 €---
1413 158 €4 240 €2 614 €8 918 €---
1513 421 €4 052 €2 426 €9 369 €---
1613 689 €3 857 €2 232 €9 832 €---
1713 963 €3 656 €2 030 €10 307 €---
1814 243 €3 447 €1 822 €10 795 €---
1914 527 €3 232 €1 606 €11 296 €---
2014 818 €3 009 €1 383 €11 809 €---
2115 114 €2 778 €1 152 €12 336 €---
2215 417 €2 539 €914 €12 877 €---
2315 725 €2 292 €667 €13 433 €---
2416 039 €2 037 €411 €14 003 €---
2516 360 €1 772 €147 €14 588 €---
TOTAL325 796 €166 171 €65 910 €159 625 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 625 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €0 €+2 136 €
3+2 136 €0 €+2 136 €
4+2 136 €0 €+2 136 €
5+2 136 €0 €+2 136 €
6+2 136 €0 €+2 136 €
7+2 136 €0 €+2 136 €
8+2 136 €+975 €+1 161 €
9+2 136 €+2 048 €+88 €
10+2 136 €+2 167 €-31 €
11+2 136 €+2 290 €-154 €
12+2 136 €+2 415 €-279 €
13+2 136 €+2 543 €-407 €
14+2 136 €+2 675 €-539 €
15+2 136 €+2 811 €-675 €
16+2 136 €+2 950 €-814 €
17+2 136 €+3 092 €-956 €
18+2 136 €+3 239 €-1 103 €
19+2 136 €+3 389 €-1 253 €
20+2 136 €+3 543 €-1 407 €
21+2 136 €+3 701 €-1 565 €
22+2 136 €+3 863 €-1 727 €
23+2 136 €+4 030 €-1 894 €
24+2 136 €+4 201 €-2 065 €
25+2 136 €+4 376 €-2 240 €
Total+53 400 €+47 887 €+5 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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