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Appartement 3 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface84m²
Coût Total200 320€
Loyer Annuel12 594€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 773,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Montereau, en plein cœur du centre-ville : bel appartement lumineux de 3 pièces situé au premier étage.

Il comprend deux chambres, une cuisine indépendante, aménagée et équipée, et ne nécessite aucun travaux.

Un grenier aménager en chambre avec placard vous offre une chambre supplémentaire, ainsi qu'une place de parking privative. Emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Parfait pour un premier achat ou un investissement serein. Référence annonce : 19760 Consommation énergétique : 291 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 9 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 22 Charges prévisionnelles annuelles : 1500 €

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.385902, 2.969352
Total : 200 320€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 188 400€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1050€/mois
Loyer annuel estimé : 12594€/an
Fourchette totale : 873€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 10470€ - 15149€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,15 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 077 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-6 077€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-45 243€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 502,52€
Coût de l'assurance :17 528,00€
Taxe foncière : 1 259,45€/an
Soit par mois : 104,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 049,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine, ainsi que peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 050 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 594 €/an
Calcul : 1 050 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 844 €
Revenus locatifs : +12 594 €
Charges déductibles : -49 844 €
Résultat foncier Année 1 : -37 249 €(Déficit de 37 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 444 €/an
Revenus locatifs : +12 594 €
Charges déductibles : -10 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15849.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 594 €49 850 €6 990 €-37 256 €21 400 €15 856 €15 856 €
212 846 €10 268 €6 807 €2 579 €--13 277 €
313 103 €10 079 €6 618 €3 024 €--10 253 €
413 365 €9 883 €6 423 €3 482 €--6 770 €
513 633 €9 680 €6 220 €3 952 €--2 818 €
613 905 €9 470 €6 010 €4 435 €---
714 183 €9 253 €5 792 €4 930 €---
814 467 €9 028 €5 567 €5 439 €---
914 756 €8 794 €5 334 €5 962 €---
1015 052 €8 552 €5 092 €6 499 €---
1115 353 €8 302 €4 841 €7 051 €---
1215 660 €8 043 €4 582 €7 617 €---
1315 973 €7 774 €4 313 €8 199 €---
1416 292 €7 495 €4 035 €8 797 €---
1516 618 €7 207 €3 746 €9 411 €---
1616 951 €6 908 €3 448 €10 042 €---
1717 290 €6 599 €3 138 €10 691 €---
1817 635 €6 278 €2 818 €11 357 €---
1917 988 €5 946 €2 486 €12 042 €---
2018 348 €5 602 €2 142 €12 745 €---
2118 715 €5 246 €1 785 €13 469 €---
2219 089 €4 877 €1 416 €14 212 €---
2319 471 €4 495 €1 034 €14 976 €---
2419 860 €4 099 €638 €15 762 €---
2520 257 €3 688 €228 €16 569 €---
TOTAL403 405 €227 417 €101 503 €175 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 645 €-6 420 €+9 065 €
2+2 645 €0 €+2 645 €
3+2 645 €0 €+2 645 €
4+2 645 €0 €+2 645 €
5+2 645 €0 €+2 645 €
6+2 645 €+485 €+2 160 €
7+2 645 €+1 479 €+1 166 €
8+2 645 €+1 632 €+1 013 €
9+2 645 €+1 789 €+856 €
10+2 645 €+1 950 €+695 €
11+2 645 €+2 115 €+530 €
12+2 645 €+2 285 €+360 €
13+2 645 €+2 460 €+185 €
14+2 645 €+2 639 €+6 €
15+2 645 €+2 823 €-178 €
16+2 645 €+3 013 €-368 €
17+2 645 €+3 207 €-562 €
18+2 645 €+3 407 €-762 €
19+2 645 €+3 613 €-968 €
20+2 645 €+3 824 €-1 179 €
21+2 645 €+4 041 €-1 396 €
22+2 645 €+4 264 €-1 619 €
23+2 645 €+4 493 €-1 848 €
24+2 645 €+4 729 €-2 084 €
25+2 645 €+4 971 €-2 326 €
Total+66 125 €+52 796 €+13 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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