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Maison centre ville comprenant 2 appartements

VilleAhun (23)
Surface180m²
Coût Total126 000€
Loyer Annuel14 359€
Rentabilité11.40%
Cashflow/mois+408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre historique d'Ahun grande bâtisse ancienne construite en partie au 15éme siècle comprenant : -un logement de 120m², avec 3 chambres de 20 à 25 m², une salle de bain, une pièce de vie ( cuisine séjour de 23m²) appartement en duplex entre le premier et le second étage, logement loué meublé rénové en gardant le cachet de l'ancien , tommettes , poutres... double vitrage, isolation par ouate de cellulose, chauffage par poêle à granulés et radiateur cœur fonte

-un appartement f2 de 37m² cuisine équipée, chambre de 22m², salle de bain actuellement loué chauffage par climatisation

-une partie commune avec les locaux techniques, et placard du 17éme -un ancien local commercial ( pharmacie) avec les meubles d'époque pour accueillir les médicaments cette pièce de 23m² n'a pas été réhabilitée

Disponible immédiatement. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, merci de me contacter par email . Agences s'abstenir .

Ville : Ahun
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23150
Coordonnées : 46.087030, 2.044020
Total : 126 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 117 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1197€/mois
Loyer annuel estimé : 14359€/an
Fourchette totale : 950€ - 1507€/mois
Fourchette annuelle : 11404€ - 18081€/an
Rentabilité brute :11.40%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 14.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :655,91 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 064 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-8 064€ (-6.8%)
Marge achat-revente :-7 936€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 668,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 641,41€
Coût de l'assurance :11 025,00€
Taxe foncière : 1 435,94€/an
Soit par mois : 119,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 196,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :408,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet et peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet usé et peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 200€
    Isolation combles perdus: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 359 €/an
Calcul : 1 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 457 €
Revenus locatifs : +14 359 €
Charges déductibles : -13 457 €
Résultat foncier Année 1 : 903 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 257 €/an
Revenus locatifs : +14 359 €
Charges déductibles : -6 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 103 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 359 €13 461 €4 384 €899 €---
214 647 €6 146 €4 269 €8 500 €---
314 940 €6 028 €4 151 €8 912 €---
415 238 €5 905 €4 028 €9 334 €---
515 543 €5 777 €3 901 €9 766 €---
615 854 €5 646 €3 769 €10 208 €---
716 171 €5 509 €3 632 €10 662 €---
816 494 €5 368 €3 491 €11 127 €---
916 824 €5 221 €3 344 €11 603 €---
1017 161 €5 069 €3 193 €12 091 €---
1117 504 €4 912 €3 035 €12 592 €---
1217 854 €4 750 €2 873 €13 105 €---
1318 211 €4 581 €2 704 €13 630 €---
1418 575 €4 406 €2 529 €14 169 €---
1518 947 €4 225 €2 348 €14 722 €---
1619 326 €4 038 €2 161 €15 288 €---
1719 712 €3 844 €1 967 €15 868 €---
1820 107 €3 643 €1 766 €16 464 €---
1920 509 €3 435 €1 558 €17 074 €---
2020 919 €3 219 €1 342 €17 700 €---
2121 337 €2 996 €1 119 €18 342 €---
2221 764 €2 764 €888 €19 000 €---
2322 199 €2 525 €648 €19 675 €---
2422 643 €2 277 €400 €20 367 €---
2523 096 €2 020 €143 €21 077 €---
TOTAL459 937 €117 765 €63 641 €342 172 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 015 €+270 €+2 745 €
2+3 015 €+2 550 €+465 €
3+3 015 €+2 674 €+341 €
4+3 015 €+2 800 €+215 €
5+3 015 €+2 930 €+85 €
6+3 015 €+3 062 €-47 €
7+3 015 €+3 199 €-184 €
8+3 015 €+3 338 €-323 €
9+3 015 €+3 481 €-466 €
10+3 015 €+3 627 €-612 €
11+3 015 €+3 778 €-763 €
12+3 015 €+3 931 €-916 €
13+3 015 €+4 089 €-1 074 €
14+3 015 €+4 251 €-1 236 €
15+3 015 €+4 416 €-1 401 €
16+3 015 €+4 586 €-1 571 €
17+3 015 €+4 761 €-1 746 €
18+3 015 €+4 939 €-1 924 €
19+3 015 €+5 122 €-2 107 €
20+3 015 €+5 310 €-2 295 €
21+3 015 €+5 502 €-2 487 €
22+3 015 €+5 700 €-2 685 €
23+3 015 €+5 902 €-2 887 €
24+3 015 €+6 110 €-3 095 €
25+3 015 €+6 323 €-3 308 €
Total+75 375 €+102 652 €+-27 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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