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Maison à vendre

VilleMonterblanc (56)
Surface170m²
Coût Total257 780€
Loyer Annuel20 936€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 176,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOUVEAU PRIX !

Venez découvrir cette longère de 83 m² à rénover, au potentiel de 170 m², mitoyenne d'un coté, en campagne de Monterblanc / Meucon et à seulement 12 minutes de la Gare de Vannes.

Elle se compose comme suit, au rez-de-chaussée :

  • Une cuisine aménagée et équipée avec foyer ouvert
  • Un salon (30 m²)
  • Une chambre
  • Une buanderie
  • Une salle de bains
  • Un cellier
  • Un wc
  • Une cave
  • Un garage donnant accès au grenier (25 m²).

A l'étage, vous profiterez d'un grenier sur dalle béton d'environ 70 m² à aménager selon vos envies avec une chambre déjà créée, à rénover.

LES PLUS :

  • Terrain d'environ 1000 m², clos avec abri de jardin
  • Espace goudronné pour stationner plusieurs véhicules
  • Environnement calme
  • Emplacement rare, à seulement 12 minutes de la gare de Vannes.

Mode de chauffage électrique, ouvertures double et simple vitrage, assainissement individuel à refaire.

Des travaux seront à prévoir afin de profiter au maximum du potentiel de cette maison. (5.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Monterblanc
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56250
Coordonnées : 47.710770, -2.683380
Total : 257 780€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 41 780€
Valeur du bien : 241 780€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.26€/m²/mois
Fourchette : 8.09€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1745€/mois
Loyer annuel estimé : 20936€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2212€/mois
Fourchette annuelle : 16512€ - 26545€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 776,82 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :472 059 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-272 059€ (-57.6%)
Marge achat-revente :214 279€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 258,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 898,68€
Coût de l'assurance :22 555,75€
Taxe foncière : 2 093,59€/an
Soit par mois : 174,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 744,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 479 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 780 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Monterblanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 936 €/an
Calcul : 1 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 096 €
Revenus locatifs : +20 936 €
Charges déductibles : -53 096 €
Résultat foncier Année 1 : -32 160 €(Déficit de 32 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 316 €/an
Revenus locatifs : +20 936 €
Charges déductibles : -11 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10760.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 936 €53 104 €8 328 €-32 168 €21 400 €10 768 €10 768 €
221 355 €11 099 €8 103 €10 255 €--513 €
321 782 €10 867 €7 871 €10 915 €---
422 217 €10 627 €7 631 €11 591 €---
522 662 €10 378 €7 383 €12 283 €---
623 115 €10 122 €7 126 €12 993 €---
723 577 €9 857 €6 861 €13 720 €---
824 049 €9 583 €6 587 €14 465 €---
924 530 €9 300 €6 305 €15 229 €---
1025 020 €9 008 €6 012 €16 012 €---
1125 521 €8 706 €5 711 €16 814 €---
1226 031 €8 394 €5 399 €17 637 €---
1326 552 €8 072 €5 076 €18 480 €---
1427 083 €7 739 €4 743 €19 344 €---
1527 624 €7 395 €4 399 €20 229 €---
1628 177 €7 040 €4 044 €21 137 €---
1728 740 €6 673 €3 677 €22 068 €---
1829 315 €6 293 €3 297 €23 022 €---
1929 902 €5 901 €2 905 €24 000 €---
2030 500 €5 496 €2 500 €25 004 €---
2131 110 €5 078 €2 082 €26 032 €---
2231 732 €4 645 €1 649 €27 087 €---
2332 366 €4 198 €1 203 €28 168 €---
2433 014 €3 737 €741 €29 277 €---
2533 674 €3 260 €264 €30 414 €---
TOTAL670 582 €236 574 €119 899 €434 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 397 €-6 420 €+10 817 €
2+4 397 €0 €+4 397 €
3+4 397 €+3 121 €+1 276 €
4+4 397 €+3 477 €+920 €
5+4 397 €+3 685 €+712 €
6+4 397 €+3 898 €+499 €
7+4 397 €+4 116 €+281 €
8+4 397 €+4 340 €+57 €
9+4 397 €+4 569 €-172 €
10+4 397 €+4 804 €-407 €
11+4 397 €+5 044 €-647 €
12+4 397 €+5 291 €-894 €
13+4 397 €+5 544 €-1 147 €
14+4 397 €+5 803 €-1 406 €
15+4 397 €+6 069 €-1 672 €
16+4 397 €+6 341 €-1 944 €
17+4 397 €+6 620 €-2 223 €
18+4 397 €+6 907 €-2 510 €
19+4 397 €+7 200 €-2 803 €
20+4 397 €+7 501 €-3 104 €
21+4 397 €+7 810 €-3 413 €
22+4 397 €+8 126 €-3 729 €
23+4 397 €+8 450 €-4 053 €
24+4 397 €+8 783 €-4 386 €
25+4 397 €+9 124 €-4 727 €
Total+109 925 €+130 202 €+-20 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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