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Maison 7 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface120m²
Coût Total210 000€
Loyer Annuel12 942€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateurs fonte Gaz, Nombre de WC : 2

ANGOULEME - Maison de 120m² à Angoulême quartier St CYBARD, offrant quatre chambres, un séjour de 26m², une cuisine ouverte aménagée et équipée et une terrasse, le tout à rénover totalement selon vos goûts. Le bien se situe dans un quartier bien desservi: plusieurs lignes de bus passent à quelques minutes à pied, des écoles primaires et secondaires sont accessibles à pied, et un parc de loisirs ainsi que des commerces (supermarché et centre commercial) se trouvent à moins de deux minutes. Cette localisation combine praticité quotidienne et cadre de vie agréable, idéal pour un projet de rénovation personnalisée. Possibilité de faire une chambre en rdc avec wc et salle d'eau. Garage de stockage. Atelier et chauffage au gaz. A voir rapidement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3970.0 € et 5410.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-aloha-angouleme.com/mentions_legales/

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.659298, 0.139950
Total : 210 000€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 199 200€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12942€/an
Fourchette totale : 856€ - 1360€/mois
Fourchette annuelle : 10267€ - 16315€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 749,26 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 911 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-74 911€ (-35.7%)
Marge achat-revente :-89€ (-0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 407,39€
Coût de l'assurance :18 375,00€
Taxe foncière : 1 294,22€/an
Soit par mois : 107,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 403 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 200€
    Isolation combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Remplacement parquet: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes pour chaque catégorie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 942 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 550 €
Revenus locatifs : +12 942 €
Charges déductibles : -73 550 €
Résultat foncier Année 1 : -60 607 €(Déficit de 60 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 350 €/an
Revenus locatifs : +12 942 €
Charges déductibles : -9 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39207.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 942 €73 557 €7 327 €-60 614 €21 400 €39 214 €39 214 €
213 201 €9 165 €7 136 €4 036 €--35 179 €
313 465 €8 967 €6 938 €4 498 €--30 681 €
413 734 €8 762 €6 733 €4 972 €--25 709 €
514 009 €8 550 €6 520 €5 459 €--20 249 €
614 289 €8 330 €6 300 €5 960 €--14 290 €
714 575 €8 101 €6 072 €6 474 €--7 816 €
814 867 €7 865 €5 836 €7 001 €--815 €
915 164 €7 621 €5 591 €7 543 €---
1015 467 €7 367 €5 338 €8 100 €---
1115 776 €7 105 €5 075 €8 672 €---
1216 092 €6 833 €4 803 €9 259 €---
1316 414 €6 551 €4 522 €9 863 €---
1416 742 €6 259 €4 230 €10 483 €---
1517 077 €5 957 €3 927 €11 120 €---
1617 419 €5 644 €3 614 €11 775 €---
1717 767 €5 319 €3 290 €12 448 €---
1818 122 €4 983 €2 954 €13 139 €---
1918 485 €4 635 €2 606 €13 850 €---
2018 854 €4 274 €2 245 €14 580 €---
2119 231 €3 901 €1 872 €15 331 €---
2219 616 €3 514 €1 485 €16 102 €---
2320 008 €3 113 €1 084 €16 895 €---
2420 409 €2 698 €669 €17 711 €---
2520 817 €2 268 €239 €18 549 €---
TOTAL414 543 €221 338 €106 407 €193 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 718 €-6 420 €+9 138 €
2+2 718 €0 €+2 718 €
3+2 718 €0 €+2 718 €
4+2 718 €0 €+2 718 €
5+2 718 €0 €+2 718 €
6+2 718 €0 €+2 718 €
7+2 718 €0 €+2 718 €
8+2 718 €0 €+2 718 €
9+2 718 €+2 019 €+699 €
10+2 718 €+2 430 €+288 €
11+2 718 €+2 602 €+116 €
12+2 718 €+2 778 €-60 €
13+2 718 €+2 959 €-241 €
14+2 718 €+3 145 €-427 €
15+2 718 €+3 336 €-618 €
16+2 718 €+3 532 €-814 €
17+2 718 €+3 734 €-1 016 €
18+2 718 €+3 942 €-1 224 €
19+2 718 €+4 155 €-1 437 €
20+2 718 €+4 374 €-1 656 €
21+2 718 €+4 599 €-1 881 €
22+2 718 €+4 831 €-2 113 €
23+2 718 €+5 069 €-2 351 €
24+2 718 €+5 313 €-2 595 €
25+2 718 €+5 565 €-2 847 €
Total+67 950 €+57 961 €+9 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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