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Maison à vendre

Bien expiré
VilleElliant (29)
Surface150
Coût Total167 005
Loyer Annuel16 357
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+351
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud

LE BIAVANT IMMOBILIER vous invite à visiter :

Au coeur de la campagne d'ELLIANT, à seulement 2kms du bourg de la commune, venez découvrir cette charmante maison de famille nichée dans un environnement reposant et idéal.

Cette maison de 1930 vous offrira de beaux volumes et de multiples possibilités de réaménagement.

Vous entrerez par son hall d'entrée desservant une spacieuse cuisine de 16m², trois chambres avec de grands espaces allant jusqu'à 18m², un salon exposé plein sud, une salle d'eau, un WC indépendant. Une partie extension avait été créer permettant d'y faire une salle à manger et une seconde cuisine avec son accès direct sur l'extérieur.

Son point fort ? Ses combles d'environ 70m² entièrement aménageables vous permettant d'y créer de nouveaux espaces tels que des chambres, un second salon ou tout autre envie selon votre projet !

Un sous-sol complet est présent sur la maison avec un espace de stockage et une cave.

Contactez nous pour de plus amples renseignements et une éventuelle visite ! (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Elliant
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29370
Coordonnées : 47.996050, -3.923860
Total : 167 005
Prix d'acquisition : 112 500
Travaux : 45 505
Valeur du bien : 158 005
Frais de notaire : 9 000
Coût estimé : 9 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1363€/mois
Loyer annuel estimé : 16357€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1658€/mois
Fourchette annuelle : 13447€ - 19897€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :8.05% - 11.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,88 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :242 232
Prix d'achat :112 500
Décote à l'achat :-129 732 (-53.6%)
Marge achat-revente :75 227€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 005
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 875,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 135,94
Coût de l'assurance :14 612,94
Taxe foncière : 1 635,70€/an
Soit par mois : 136,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 363,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état, nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état, nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage ou parquet), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour le salon.
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen, nécessitant une rénovation lourde.
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds pour le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 visible - couloir en très mauvais état, nécessite une rénovation complète.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la sécurité et le bon fonctionnement de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 505(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 800
    Salle de bain complète: 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage 10m²: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:6 270
    Parquet flottant 36 m²: 45€/m² × 36 = 1620€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:4 410
    Parquet flottant 38 m²: 45€/m² × 38 = 1710€, Peinture salon (20m² murs): 30€/m² × 20 = 600€, Électricité salon: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Couloir:525
    Revêtement sol 5 m²: 45€/m² × 5 = 225€, Peinture couloir (10m² murs): 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 75€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Ajout de prises: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes tuyauterie: 2000€, Remplacement si nécessaire: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Elliant). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 357 €/an
Calcul : 1 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 005 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 505
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 331
Revenus locatifs : +16 357
Charges déductibles : -53 331
Résultat foncier Année 1 : -36 974(Déficit de 36 974 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 26 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 826 €/an
Revenus locatifs : +16 357
Charges déductibles : -7 826
Résultat foncier Années 2+ : 8 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26274.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 35753 3375 611-36 98010 700 €26 280 €26 280 €
216 6847 6835 4629 002--17 278 €
317 0187 5285 3089 489--7 789 €
417 3587 3695 1499 989---
517 7057 2044 98410 501---
618 0597 0334 81311 026---
718 4216 8574 63711 564---
818 7896 6744 45412 115---
919 1656 4854 26512 680---
1019 5486 2904 06913 258---
1119 9396 0873 86713 852---
1220 3385 8783 65814 460---
1320 7455 6623 44215 083---
1421 1595 4383 21815 722---
1521 5835 2062 98616 377---
1622 0144 9662 74617 048---
1722 4554 7192 49817 736---
1822 9044 4622 24218 442---
1923 3624 1971 97619 165---
2023 8293 9221 70219 907---
2124 3063 6381 41820 667---
2224 7923 3441 12421 447---
2325 2883 04082022 247---
2425 7932 72650623 067---
2526 3092 40118023 909---
TOTAL523 919182 14681 136341 77310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 773
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 435-3 210+6 645
2+3 4350+3 435
3+3 4350+3 435
4+3 435+660+2 775
5+3 435+3 150+285
6+3 435+3 308+127
7+3 435+3 469-34
8+3 435+3 634-199
9+3 435+3 804-369
10+3 435+3 978-543
11+3 435+4 155-720
12+3 435+4 338-903
13+3 435+4 525-1 090
14+3 435+4 717-1 282
15+3 435+4 913-1 478
16+3 435+5 114-1 679
17+3 435+5 321-1 886
18+3 435+5 533-2 098
19+3 435+5 750-2 315
20+3 435+5 972-2 537
21+3 435+6 200-2 765
22+3 435+6 434-2 999
23+3 435+6 674-3 239
24+3 435+6 920-3 485
25+3 435+7 173-3 738
Total+85 875+102 532+-16 657
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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