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Maison 5 pièces 112 m²

VilleMasseret (19)
Surface112m²
Coût Total128 640€
Loyer Annuel8 826€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 964,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 112 m² - Traditionnelle de 5 pièces principales

Proche Uzerche et axe A20 , entre Limoges et Brive, maison de bourg offrant en RDC, entrée, pièce de vie, cuisine aménagée, chambre, et salle d'eau. A l'étage, cuisine aménagée, deux chambres, salon séjour ou 4ème chambre, salle de bains. Double vitrage PVC , électricité refaite. Jardin arboré, belle vue. Possible 2 logements. Honoraires à charge acquéreur : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 233-3997 Date de réalisation du diagnostic : 14/04/2026 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 800 € et 6 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Masseret
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.546978, 1.522091
Total : 128 640€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8826€/an
Fourchette totale : 577€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 6929€ - 11242€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,87 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 177 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-42 177€ (-28.1%)
Marge achat-revente :21 537€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 833,06€
Coût de l'assurance :11 256,00€
Taxe foncière : 882,57€/an
Soit par mois : 73,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 485 €
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -17 485 €
Résultat foncier Année 1 : -8 659 €(Déficit de 8 659 €)
Imputable sur revenu global : 8 659 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 485 €/an
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -5 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 341 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 826 €17 489 €4 156 €-8 663 €8 663 €--
29 002 €5 377 €4 044 €3 626 €---
39 182 €5 261 €3 928 €3 922 €---
49 366 €5 141 €3 808 €4 225 €---
59 553 €5 017 €3 684 €4 536 €---
69 744 €4 889 €3 556 €4 855 €---
79 939 €4 757 €3 424 €5 182 €---
810 138 €4 620 €3 287 €5 518 €---
910 341 €4 479 €3 146 €5 862 €---
1010 548 €4 333 €3 000 €6 214 €---
1110 759 €4 183 €2 850 €6 576 €---
1210 974 €4 027 €2 694 €6 947 €---
1311 193 €3 866 €2 533 €7 327 €---
1411 417 €3 700 €2 367 €7 717 €---
1511 645 €3 528 €2 195 €8 117 €---
1611 878 €3 351 €2 018 €8 527 €---
1712 116 €3 168 €1 835 €8 948 €---
1812 358 €2 978 €1 645 €9 380 €---
1912 605 €2 783 €1 450 €9 823 €---
2012 857 €2 581 €1 248 €10 277 €---
2113 115 €2 372 €1 039 €10 743 €---
2213 377 €2 156 €823 €11 221 €---
2313 644 €1 933 €600 €11 711 €---
2413 917 €1 703 €370 €12 215 €---
2514 196 €1 465 €132 €12 731 €---
TOTAL282 691 €105 153 €59 833 €177 538 €8 663 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 599 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-2 599 €+4 452 €
2+1 853 €+1 088 €+765 €
3+1 853 €+1 176 €+677 €
4+1 853 €+1 268 €+585 €
5+1 853 €+1 361 €+492 €
6+1 853 €+1 457 €+396 €
7+1 853 €+1 555 €+298 €
8+1 853 €+1 655 €+198 €
9+1 853 €+1 759 €+94 €
10+1 853 €+1 864 €-11 €
11+1 853 €+1 973 €-120 €
12+1 853 €+2 084 €-231 €
13+1 853 €+2 198 €-345 €
14+1 853 €+2 315 €-462 €
15+1 853 €+2 435 €-582 €
16+1 853 €+2 558 €-705 €
17+1 853 €+2 684 €-831 €
18+1 853 €+2 814 €-961 €
19+1 853 €+2 947 €-1 094 €
20+1 853 €+3 083 €-1 230 €
21+1 853 €+3 223 €-1 370 €
22+1 853 €+3 366 €-1 513 €
23+1 853 €+3 513 €-1 660 €
24+1 853 €+3 664 €-1 811 €
25+1 853 €+3 819 €-1 966 €
Total+46 325 €+53 261 €+-6 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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