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Appartement - 2 pièce(s)

Bien expiré
VilleMarseille 12e (13)
Surface135m²
Coût Total335 600€
Loyer Annuel31 644€
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+590€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 2 185,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Contact: Naïm ZAKI Et si vous profitiez d'un extérieur rare et généreux au quotidien?Dans le 12e arrondissement de Marseille (13012), découvrez ce charmant appartement T2, idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement.Implanté dans le quartier de Saint Barnabé, cette résidence calme et sécurisée se situe proche de toute les commodités, elle vous offrira également un accés rapide a tout les axes routiers principaux de la ville.Un extérieur exceptionnel de par sa terrasse et son fabuleux jardin privatif de 135m² exposé Ouest, idéal pour profiter du soleil en aprés-midi et en soirée.Vous retrouverez un accés direct depuis le séjour ainsi que votre chambre pour un confort de vie unique.Un appartement fonctionnel et bien agencé.

Dès l'entrée vous arriverez en plein coeur d'un séjour cuisine au volume généreux qui desservira la salle de bain incluant les WC, ainsi qu'une chambre lumineuse.

Cet appartement bénéficie d'un agencement optimisé pour un quotidien fluideUn bien rare sur le secteur, alliant confort intérieur et véritable espace extérieur.Parfait pour profiter pleinement du climat marseillais, comme dans une maison.Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !PRIX: 295 000€+ UN BOX EN SUS (10 000€)LIVRAISON 3T2028Avantages du NEUF : Frais de notaire réduits (2.5%)Isolation thermique renforcéeIsolation phonique entre étagesCharges réduites car Bâtiment Basse Consommation et RT2012 ou RE2020Garantie Constructeur 10 ansÉligible au Prêt à Taux Zéro, TVA 5.5% Personnalisez votre logement au gré de vos envies.Possibilité d'Exonération partielle ou total de la taxe foncière pendant 2 ansLES + BONAPARTE PROMOTION :-Un accompagnement d'experts-Un savoir-faire de plus de 15 ans-Un gain de temps ! recherche d'appartements personnalisée-Un interlocuteur unique-Un Prix Direct Promoteur-Une étude de financement-Un accès à plus de 150 résidences en cours sur la région PACALe plus grand choix de résidences neuves dans votre région :Bonaparte promotion.frCONTACT : Naïm ZAKI

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Total : 335 600€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 312 000€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 19.53€/m²/mois
Fourchette : 16.33€ - 23.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 2637€/mois
Loyer annuel estimé : 31644€/an
Fourchette totale : 2204€ - 3155€/mois
Fourchette annuelle : 26447€ - 37863€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 757,58 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :507 273 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-212 273€ (-41.8%)
Marge achat-revente :171 673€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 685,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :97,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 783,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 049,15€
Coût de l'assurance :29 365,00€
Taxe foncière : 3 164,44€/an
Soit par mois : 263,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 637,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 047,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :589,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Bâtiment Basse Consommation et RT2012 ou RE2020, mais pas de valeur numérique fournie.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 644 €/an
Calcul : 2 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 038 €
Revenus locatifs : +31 644 €
Charges déductibles : -33 038 €
Résultat foncier Année 1 : -1 393 €(Déficit de 1 393 €)
Imputable sur revenu global : 1 393 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 038 €/an
Revenus locatifs : +31 644 €
Charges déductibles : -16 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 607 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 644 €33 049 €11 710 €-1 404 €1 404 €--
232 277 €15 743 €11 404 €16 534 €---
332 923 €15 427 €11 088 €17 496 €---
433 581 €15 099 €10 760 €18 482 €---
534 253 €14 759 €10 420 €19 494 €---
634 938 €14 408 €10 068 €20 530 €---
735 637 €14 043 €9 704 €21 594 €---
836 349 €13 666 €9 327 €22 684 €---
937 076 €13 275 €8 936 €23 802 €---
1037 818 €12 870 €8 530 €24 948 €---
1138 574 €12 450 €8 111 €26 124 €---
1239 346 €12 015 €7 676 €27 331 €---
1340 133 €11 565 €7 226 €28 568 €---
1440 935 €11 099 €6 760 €29 837 €---
1541 754 €10 615 €6 276 €31 139 €---
1642 589 €10 115 €5 776 €32 474 €---
1743 441 €9 597 €5 258 €33 844 €---
1844 310 €9 060 €4 721 €35 250 €---
1945 196 €8 503 €4 164 €36 693 €---
2046 100 €7 927 €3 588 €38 173 €---
2147 022 €7 330 €2 991 €39 692 €---
2247 962 €6 712 €2 373 €41 250 €---
2348 922 €6 071 €1 732 €42 850 €---
2449 900 €5 408 €1 069 €44 492 €---
2550 898 €4 721 €381 €46 177 €---
TOTAL1 013 578 €295 525 €170 049 €718 053 €1 404 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 421 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 718 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 645 €-421 €+7 066 €
2+6 645 €+4 960 €+1 685 €
3+6 645 €+5 249 €+1 396 €
4+6 645 €+5 545 €+1 100 €
5+6 645 €+5 848 €+797 €
6+6 645 €+6 159 €+486 €
7+6 645 €+6 478 €+167 €
8+6 645 €+6 805 €-160 €
9+6 645 €+7 141 €-496 €
10+6 645 €+7 485 €-840 €
11+6 645 €+7 837 €-1 192 €
12+6 645 €+8 199 €-1 554 €
13+6 645 €+8 570 €-1 925 €
14+6 645 €+8 951 €-2 306 €
15+6 645 €+9 342 €-2 697 €
16+6 645 €+9 742 €-3 097 €
17+6 645 €+10 153 €-3 508 €
18+6 645 €+10 575 €-3 930 €
19+6 645 €+11 008 €-4 363 €
20+6 645 €+11 452 €-4 807 €
21+6 645 €+11 908 €-5 263 €
22+6 645 €+12 375 €-5 730 €
23+6 645 €+12 855 €-6 210 €
24+6 645 €+13 348 €-6 703 €
25+6 645 €+13 853 €-7 208 €
Total+166 125 €+215 416 €+-49 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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