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ENSEMBLE IMMOBILIER

Bien expiré
VilleCognac-la-Forêt (87)
Surface86m²
Coût Total147 324€
Loyer Annuel7 387€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 920 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 929,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation avec au rez-de-chaussée cuisine, salon, salle d'eau avec WC. L'étage se compose de 2 chambres. Grange attenante environ 190 m² au sol, petite dépendance, jardin non attenant de 320 m². Secteur calme à seulement 15 min de St Junien. A visiter ! Contacter Sandra BOYER au 06 21 64 55 02 agent commercial CHARLIMMO (RSAC N°503 952 616 de Limoges) Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 74 000 €. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2290.00 € et 3150.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller CHARLIMMO : Négociateur - Sandra Boyer - https://files.netty.immo/file/company55546ljm/149/4M6KM/honoraires_charlimmo_1.pdf

Ville : Cognac-la-Forêt
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Coordonnées : 45.834313, 1.010408
Total : 147 324€
Prix d'acquisition : 79 920€
Travaux : 61 010€
Valeur du bien : 140 930€
Frais de notaire : 6 394€
Coût estimé : 6 394€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7387€/an
Fourchette totale : 466€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5592€ - 9760€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 324€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 771,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 574,33€
Coût de l'assurance :12 522,54€
Taxe foncière : 738,75€/an
Soit par mois : 61,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 010 €(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 860€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 240€
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 40€/m² = 1240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cognac-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 387 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 324 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 195 €
Revenus locatifs : +7 387 €
Charges déductibles : -67 195 €
Résultat foncier Année 1 : -59 808 €(Déficit de 59 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 185 €/an
Revenus locatifs : +7 387 €
Charges déductibles : -6 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38407.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 948 €(65% de 79 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 948 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 387 €67 200 €4 950 €-59 812 €21 400 €38 412 €38 412 €
27 535 €6 058 €4 819 €1 477 €--36 935 €
37 686 €5 922 €4 683 €1 764 €--35 172 €
47 840 €5 782 €4 542 €2 058 €--33 114 €
57 996 €5 636 €4 396 €2 360 €--30 753 €
68 156 €5 486 €4 246 €2 671 €--28 083 €
78 319 €5 330 €4 090 €2 990 €--25 093 €
88 486 €5 169 €3 929 €3 317 €--21 776 €
98 656 €5 002 €3 762 €3 654 €--18 122 €
108 829 €4 830 €3 590 €3 999 €--14 123 €
119 005 €4 651 €3 411 €4 354 €--9 769 €
129 185 €4 467 €3 227 €4 719 €---
139 369 €4 276 €3 036 €5 093 €---
149 556 €4 078 €2 838 €5 478 €---
159 748 €3 874 €2 634 €5 874 €---
169 943 €3 662 €2 423 €6 280 €---
1710 141 €3 444 €2 204 €6 698 €---
1810 344 €3 217 €1 978 €7 127 €---
1910 551 €2 983 €1 744 €7 568 €---
2010 762 €2 741 €1 501 €8 021 €---
2110 977 €2 490 €1 251 €8 487 €---
2211 197 €2 231 €992 €8 966 €---
2311 421 €1 963 €724 €9 458 €---
2411 649 €1 686 €446 €9 964 €---
2511 882 €1 399 €159 €10 483 €---
TOTAL236 623 €163 576 €71 574 €73 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-6 420 €+7 971 €
2+1 551 €0 €+1 551 €
3+1 551 €0 €+1 551 €
4+1 551 €0 €+1 551 €
5+1 551 €0 €+1 551 €
6+1 551 €0 €+1 551 €
7+1 551 €0 €+1 551 €
8+1 551 €0 €+1 551 €
9+1 551 €0 €+1 551 €
10+1 551 €0 €+1 551 €
11+1 551 €0 €+1 551 €
12+1 551 €+1 416 €+135 €
13+1 551 €+1 528 €+23 €
14+1 551 €+1 644 €-93 €
15+1 551 €+1 762 €-211 €
16+1 551 €+1 884 €-333 €
17+1 551 €+2 009 €-458 €
18+1 551 €+2 138 €-587 €
19+1 551 €+2 270 €-719 €
20+1 551 €+2 406 €-855 €
21+1 551 €+2 546 €-995 €
22+1 551 €+2 690 €-1 139 €
23+1 551 €+2 837 €-1 286 €
24+1 551 €+2 989 €-1 438 €
25+1 551 €+3 145 €-1 594 €
Total+38 775 €+24 845 €+13 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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