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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface81m²
Coût Total200 772€
Loyer Annuel13 029€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 850,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 200 772€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 38 880€
Valeur du bien : 188 780€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13029€/an
Fourchette totale : 819€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 9829€ - 17269€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :979,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 036,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 064,64€
Coût de l'assurance :17 065,62€
Taxe foncière : 1 302,87€/an
Soit par mois : 108,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 880 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€ = 6000€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant plomberie, peinture et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€ = 2880€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€ = 1800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une estimation réaliste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 029 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 772 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 326 €
Revenus locatifs : +13 029 €
Charges déductibles : -47 326 €
Résultat foncier Année 1 : -34 297 €(Déficit de 34 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 446 €/an
Revenus locatifs : +13 029 €
Charges déductibles : -8 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12897.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 029 €47 332 €6 467 €-34 303 €21 400 €12 903 €12 903 €
213 289 €8 277 €6 292 €5 012 €--7 891 €
313 555 €8 096 €6 111 €5 459 €--2 433 €
413 826 €7 910 €5 924 €5 916 €---
514 103 €7 717 €5 731 €6 386 €---
614 385 €7 518 €5 532 €6 867 €---
714 672 €7 312 €5 326 €7 361 €---
814 966 €7 099 €5 113 €7 867 €---
915 265 €6 879 €4 894 €8 386 €---
1015 570 €6 652 €4 667 €8 918 €---
1115 882 €6 418 €4 432 €9 464 €---
1216 200 €6 175 €4 190 €10 024 €---
1316 523 €5 925 €3 940 €10 598 €---
1416 854 €5 667 €3 681 €11 187 €---
1517 191 €5 399 €3 414 €11 792 €---
1617 535 €5 124 €3 138 €12 411 €---
1717 886 €4 838 €2 853 €13 047 €---
1818 243 €4 544 €2 558 €13 699 €---
1918 608 €4 240 €2 254 €14 369 €---
2018 980 €3 925 €1 940 €15 055 €---
2119 360 €3 601 €1 615 €15 759 €---
2219 747 €3 265 €1 280 €16 482 €---
2320 142 €2 918 €933 €17 224 €---
2420 545 €2 560 €575 €17 985 €---
2520 956 €2 190 €205 €18 765 €---
TOTAL417 312 €181 582 €93 065 €235 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736 €-6 420 €+9 156 €
2+2 736 €0 €+2 736 €
3+2 736 €0 €+2 736 €
4+2 736 €+1 045 €+1 691 €
5+2 736 €+1 916 €+820 €
6+2 736 €+2 060 €+676 €
7+2 736 €+2 208 €+528 €
8+2 736 €+2 360 €+376 €
9+2 736 €+2 516 €+220 €
10+2 736 €+2 675 €+61 €
11+2 736 €+2 839 €-103 €
12+2 736 €+3 007 €-271 €
13+2 736 €+3 179 €-443 €
14+2 736 €+3 356 €-620 €
15+2 736 €+3 537 €-801 €
16+2 736 €+3 723 €-987 €
17+2 736 €+3 914 €-1 178 €
18+2 736 €+4 110 €-1 374 €
19+2 736 €+4 311 €-1 575 €
20+2 736 €+4 517 €-1 781 €
21+2 736 €+4 728 €-1 992 €
22+2 736 €+4 945 €-2 209 €
23+2 736 €+5 167 €-2 431 €
24+2 736 €+5 395 €-2 659 €
25+2 736 €+5 630 €-2 894 €
Total+68 400 €+70 719 €+-2 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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